花百万买房少了13年产权？ 律师：开发商存在违约

花百万买房 少了13年产权？ 律师：开发商存在违约

少掉的13年，到底哪里去了？看着花100多万元刚买来的房子，阿鹏（化名）满是疑惑。

两周前，阿鹏找某开发商买了一套房子，双方签订了合同，他当场付清100多万元购房款。

回家后，阿鹏才仔细地研究了房屋的产权，才发现，产权年限为2001-2070年。那么，为何到现在才有房子呢？原来，这处商品房的地块，开发商早在2000年就拿到了地，但拖到几年前才开发建房子，直到今年才向社会公开出售。这么一算，阿鹏事实上拥有房屋的产权只有57年。这在阿鹏看来，他亏了。

阿鹏向律师咨询，商品房房屋的产权和使用权，到底是怎么一回事呢？开发商的这种行为，是否构成违约，他能否向开发商索赔？

黄必良律师：首先，根据民法原理和《民法通则》第71条，所有权是完全物权，无期限的限制，只因为转让、灭失、抛弃或国家征用等原因才能导致丧失。消费者所购买的商品房就房屋本身的性质而言属于所有权，当然不存在年限问题的。但商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有期限的。根据目前法律规定商品房土地使用权最高年限为70年。所谓的商品房产权年限并不是房屋所有权年限，而是你房屋所在国有土地的使用年限，两者是有明显区别的。

其次，商品房的土地使用年限不是从购房者实际拥有了房子的支配权那天算起，而是从开发商的土地使用权证载明的起始日期算起，也就说开发商土地使用权证的土地使用年限就是商品房的使用年限。而平时大家所熟知的住宅70年、商业用地40年，只是土地使用的最高年限，并非必然年限。在现实中，由于开发商囤地、前期开发、土地性质变更等原因，新房子刚一买到手土地使用年限以及产权就“缩水”的现象非常普遍。遗憾的是，尽管住宅土地使用年限缩水的情况比比皆是，但房价并不会因此打折，开发商更不会主动明示。而房屋价格中所包含的土地出让金却是按70年来算，无形之中，购房者的利益遭受了侵害。

第三，《物权法》中虽然明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但是具体怎么续法，目前仍是空白。按正常的理解，自动续期的意思应该是住宅使用权满70年后不用再交纳土地出让金，但是目前相关方面没有给出具体的解释，因此还不能断言是无偿的自动续期。一旦“有偿续期”政策出台，那些土地使用年限较短的楼盘的价值无疑会受到一定影响。

具体到本案来说，通常开发商从政府部门取得土地使用权后，楼盘均有一定的开发建设期，所以购房者取得房屋的土地使用年限都不会是70年。因此，在合理开发期限内造成的“产权缩水”开发商是没有责任的。而本案中阿鹏所购买的房产一下子少掉了13年，已明显超过了合理的开发期限，而开发商是否违约，阿鹏是否有权要求就房屋产权“缩水”要求开发商承担赔偿责任，主要要看开发商在出售房屋时有没有向阿鹏明示土地使用权剩余年限的真实情况，如果没有，那么无论是什么原因导致使用年限不足，责任均在于开发商，开发商理应承担责任。因为，阿鹏的购房款中已包括了土地出让金或使用费，则相应的，他所购买的房屋土地使用权也应是完整的；同时，由于购房款中包含了土地出让金或使用费，则房产的实际使用期限应反映在房价上，阿鹏可依据我国《合同法》以及《消费者权益保护法》中的相关规定进行维权，要求开发商补偿因产权“缩水”所造成的相应损失。