开发商逾期办证 违约责任百万分之一 律师：显然偏低，可要求按照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金 逾期交房，开发商一天只需承担几毛钱的违约责任，合理不？妻子帮别人担保借款，丈夫要担责吗？租期顺延，能否不给押金？……本期法律咨询，致理律师所主任黄必良、炜杰律师所主任朱炜坐镇早报法治工作室，解答读者的咨询。 “见过很低的违约金，却没见过这么低的违约金，开发商违约一天的代价才9毛钱！”业主阿灵（化名）详细看了合同书，大呼被开发商坑惨了。 阿灵家住泉州市区，5年前，郊区的一个新楼盘到处打广告，说价格很优惠。她赶着去看了。2009年刚好是楼市的谷底，那个号称高档楼盘的售价每平方米还不到5000元。阿灵心动了，筹措了90多万元，买了该楼盘的一套大房子。 去年，阿灵从开发商手里拿到了钥匙，立刻装修入住。但开发商并没有如合同约定，在半年内将房屋产权证办给她。 “这是明显的违约行为。”阿灵找出当初她与开发商签订的《商品房买卖合同》仔细研读，看完，她大吃一惊，因为合同中约定，若因为开发商的原因，不能在约定的时间里给业主办理房产证，那么开发商每天所承担的违约责任为已交款的百万分之一。阿灵算了下，按照这个约定，开发商付给她的违约金每天为9毛钱，一年也才300多元。 “这协议太坑人了。”阿灵说，她目前正准备将开发商起诉到法院，要求开发商承担因逾期办证应负的责任，但她不清楚，这条违约协议是否显失公平？她如何办，才能争取到最大的权益？ 黄必良律师：根据阿灵所反映的情况，开发商的违约条款中对违约金的约定显然是偏低的。在商品房买卖行为中，《商品房买卖合同》是卖方提供的格式条款，卖方为了降低风险往往约定较低的违约金，该违约金不足以弥补买方损失。为了合理保护买方利益，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第16条明确规定，违约金数额可以调整，即“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。上述司法解释第18条第二款进一步明确规定了因出卖人的原因逾期办理房产证的，应向购房人支付违约金，同时规定了违约金的计算方法，即“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。 根据阿灵所述，因开发商的原因逾期办理房产证，阿灵必然不能在预期的时间对房屋充分行使占有、使用、收益和处分的权利，阿灵的利益受损是不争的事实，故阿灵可以依据上述司法解释的规定，向法院起诉要求开发商按照已付购房款总额，支付参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金。 |
