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【以案说法】 案例1： 妻子签合同卖房后 以丈夫未授权拒绝履约 去年3月17日，陈先生与刘某在房产中介签订房地产买卖居间协议，约定陈先生以总价108万余元，向刘某、韩某夫妇购买位于晋江梅岭世纪大道君悦湾一套房产和车位。合同签订后，陈先生支付2万元定金。刘某夫妇本应于当年4月初办理房产证，却屡屡拖延，拒绝与陈先生办理权属转移登记手续。陈先生提起诉讼。刘某夫妇答辩称，陈先生与刘某签订的房地产买卖居间协议属效力待定，且事后未经刘某丈夫韩某的追认，该协议自始无效。 晋江法院经审理认为，刘某夫妇以刘某在签约时，未获得韩某的授权为由主张合同无效，于法无据，不予采信。因双方都同意解除房地产买卖居间协议，法院准许解除。法院判决解除该房地产买卖居间协议，刘某应返还陈先生购房款定金2万元，并支付违约金21万余元，偿还陈先生已支付的中介代理费7000余元。目前，该案已进入执行阶段。 洪法官表示，该案中，被告无法证明自己并没有过失，就需要承担违约责任。只要合同中有约定违约金，并且没有过高的话，一般能得到法院支持。若存在着房屋溢价损失，则需要请有资质的第三方评估机构，对房产的价值涨幅进行评估，以此界定损失。 同时，市民在买二手房时，应弄清楚该房产的权属情况，有没有共有人。签订购房合同时，应该让所有共有人签订购房合同，或者出具书面经过公证的授权证明，或者其他证据能够证明其他共有人都同意或授权进行房产交易。这样就能避免一些不必要的纠纷，保护自身合法权益。 案例2： 与代理人签合同付了定金 代理人却称未获授权 黄某宣称自己有权代理蔡某等人出售晋江东石侨声西路一房产。去年8月19日，他与许某签订房产买卖协议，约定将上述房产以93万元的价格出售给许某。黄某收取许某购房定金5万元。双方约定，黄某保证已取得产权人同意出售该房产的授权委托，并同意本协议约定的全部内容。否则，因代理人或产权人的原因导致本协议无效或无法履行，黄某应赔偿许某相当定金的经济损失。 不料，之后不久，黄某却称自己并未取得卖房授权，导致房产买卖协议无法履行。原来，因该房产业主欠黄某的钱，黄某想卖了该房产来充当业主偿还的款项，却未获得业主授权。许某就向晋江法院起诉，要求黄某返还定金，并赔偿5万元。 晋江法院审理后判决，黄某应返还许某购房款定金5万元，并赔偿经济损失5万元及中介费损失1万余元。目前，黄某已在积极进行赔偿。 该案警示市民，买卖二手房时，买家应该审查代理人究竟是否获得了业主的授权，如果没有，代理人无权对房产进行处分。 |
