58万全款买婚房 卖家失联
二手房交易套路深，听晋江法官以案说法来“排雷”
东南网7月18日讯（海峡都市报记者 林天真 通讯员 林建新 洪新民）
核心提示
53岁的永春人许老伯打工多年存积蓄，就为给儿子买套婚房。而中介介绍的一套房子，价钱又低，许老伯很是满意，即便门上有被油漆泼过的痕迹，即便对方要求许老伯一次性付款帮忙解押，许老伯都同意了。
可咬牙东拼西凑全款付完58万元，并没有换来许老伯一家人的安心，反而平添苦恼。房子不仅过不了户，还有陌生人找上门，称房子已经“被出租”了。这么一闹，儿子的婚事也可能告吹。
昨日，无奈的许老伯拨打海都热线通95060反映此事。
晋江法院洪法官介绍，近年来，晋江二手房买卖诉讼增多。特别是去年，类似案件比上一年增长了200%左右。法官也通过几种典型案例，提醒大家应注意维权。
全款买房过不了户还有租户找上门
许老伯在晋江磁灶务工。10多年来，他省吃俭用，存下了一笔钱，准备为27岁的儿子小许买套婚房。
今年3月初，经中介介绍，许老伯得知，磁灶中瑞阳光豪庭一名业主急需用钱，本打算卖5300元/平方米的房子，现在只卖4700元/平方米。许老伯觉得挺划算的。
在中介的主持下，3月25日，许老伯与业主——26岁的大田人吴某签订了购房合同。当天，许老伯支付了10万元定金。双方约定，今年4月15日之前，业主需注销该房产的抵押，并领取房屋所有权证，5月1日前办理过户手续。许老伯自愿协助业主进行解押。
为此，许老伯通过贷款、找亲友借钱，凑够了剩下的48万元给吴某。到了4月中旬，吴某却说解押有问题，还要还装修贷才能解押。之后，许老伯就再也联系不上吴某。5月中旬，许老伯报警。6月20日，他通过律师起诉到法院。
在这期间，许老伯从中介手中拿到钥匙，简单装修后，搬进了这套房子，也缴清了这套房此前欠的物业费。没想到，才住进去不久，就有人找上门，称业主已将房子租给自己5年，要求许老伯一家搬出去。“我们为此起了几次冲突，他们还把我们的沙发搬到地下室。”许老伯很是苦恼。之后，他们向法院申请了房产保全。
晋江祥泰中介公司业务员小刘称，他们在房产交易过程中，有向许老伯提示了相应的风险。“当时类似的房普遍要卖5500元/平方米，这套房算很便宜了。”小刘说，“当时我们有提示，房子主人可能存在债务纠纷，因为门上有被人泼漆的痕迹。”而决定买房后，钱也是通过中介公司的账户，再转给业主的，因为业主没有资金解押，要求许老伯一次性付款，帮忙解押。“我们提示相应风险后，许老伯还是同意了。”
小刘说，现在他们每天都在帮忙联系吴某，但也是联系不上。
中介：
交易前查清权属情况尽量不助解押
泉州一家中介公司的从业人员表示，买卖房产前，买家最好先查清该房产的权属情况，有无被冻结查封、有无出租等。
“如果房产被冻结查封了，根本无法过户。”另外，如果该房产处于出租状态，买家最好不要急于交易，应该等卖家解除出租状态，否则容易带来与租户的纠纷。而卖家也有义务提前告知租户，房产即将出售。
“买家帮对方解押的风险很大。因为买家并不知道对方的经济情况和债务情况。帮对方解押后，万一对方不过户，买家就遭遇风险。”该人士说，除非双方知根知底，否则不建议帮对方解押。
另外，他建议，购买没有办理好房产证的房子要谨慎，因为不知道什么时候才能过户。买卖房子可以先付定金，没到交易的环节，不要轻易付全款给对方。买卖房产时，卖家夫妻双方最好都能在，以免引起共有产权方的纠纷。同时，最好找正规的、规模大一些的中介机构，专业机构一般会帮忙把关，提示相关风险。
【以案说法】
案例1：
妻子签合同卖房后 以丈夫未授权拒绝履约
去年3月17日，陈先生与刘某在房产中介签订房地产买卖居间协议，约定陈先生以总价108万余元，向刘某、韩某夫妇购买位于晋江梅岭世纪大道君悦湾一套房产和车位。合同签订后，陈先生支付2万元定金。刘某夫妇本应于当年4月初办理房产证，却屡屡拖延，拒绝与陈先生办理权属转移登记手续。陈先生提起诉讼。刘某夫妇答辩称，陈先生与刘某签订的房地产买卖居间协议属效力待定，且事后未经刘某丈夫韩某的追认，该协议自始无效。
晋江法院经审理认为，刘某夫妇以刘某在签约时，未获得韩某的授权为由主张合同无效，于法无据，不予采信。因双方都同意解除房地产买卖居间协议，法院准许解除。法院判决解除该房地产买卖居间协议，刘某应返还陈先生购房款定金2万元，并支付违约金21万余元，偿还陈先生已支付的中介代理费7000余元。目前，该案已进入执行阶段。
洪法官表示，该案中，被告无法证明自己并没有过失，就需要承担违约责任。只要合同中有约定违约金，并且没有过高的话，一般能得到法院支持。若存在着房屋溢价损失，则需要请有资质的第三方评估机构，对房产的价值涨幅进行评估，以此界定损失。
同时，市民在买二手房时，应弄清楚该房产的权属情况，有没有共有人。签订购房合同时，应该让所有共有人签订购房合同，或者出具书面经过公证的授权证明，或者其他证据能够证明其他共有人都同意或授权进行房产交易。这样就能避免一些不必要的纠纷，保护自身合法权益。
案例2：
与代理人签合同付了定金 代理人却称未获授权
黄某宣称自己有权代理蔡某等人出售晋江东石侨声西路一房产。去年8月19日，他与许某签订房产买卖协议，约定将上述房产以93万元的价格出售给许某。黄某收取许某购房定金5万元。双方约定，黄某保证已取得产权人同意出售该房产的授权委托，并同意本协议约定的全部内容。否则，因代理人或产权人的原因导致本协议无效或无法履行，黄某应赔偿许某相当定金的经济损失。
不料，之后不久，黄某却称自己并未取得卖房授权，导致房产买卖协议无法履行。原来，因该房产业主欠黄某的钱，黄某想卖了该房产来充当业主偿还的款项，却未获得业主授权。许某就向晋江法院起诉，要求黄某返还定金，并赔偿5万元。
晋江法院审理后判决，黄某应返还许某购房款定金5万元，并赔偿经济损失5万元及中介费损失1万余元。目前，黄某已在积极进行赔偿。
该案警示市民，买卖二手房时，买家应该审查代理人究竟是否获得了业主的授权，如果没有，代理人无权对房产进行处分。 | 
