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同意二手房报价后觉得太贵 买家却反诉中介违约

2018-08-16 11:13:31 陈紫玄 林昆印 许巧芬 来源:东南网  责任编辑:陈小妮   我来说两句
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同意报价后觉得太贵 反诉中介违约

还索赔双倍定金及中介费,这是否合理?听法官说法

东南网8月16日讯(海峡都市报记者 陈紫玄 通讯员 林昆印 许巧芬)二手房市场行情波动大,买家同意交易价格后又反悔,导致交易达不成,却反诉中介违约索赔双倍定金及中介费,这合理吗?近日,德化法院审理了这样一起因房屋买卖引起的居间合同纠纷,结果会是如何?

判决:定金全退 买家须付居间活动支出

今年4月,林某在某中介公司处获悉张某有房欲出售,在中介公司员工陈某的带领下,几次看房后,于4月26日向陈某支付购房定金5万元及中介费用9000元,陈某当场出具一份载明收到定金款项的收条交由林某收执。

法官介绍,此后因房屋总价款过高,林某突然表示不愿购买该房屋,并要求中介公司退还已支付的款项。双方围绕退多少钱的问题无法达成一致意见,林某于是以中介违约为由向德化法院起诉,要求陈某及中介公司共同双倍返还定金及资金占用期间的利息、中介费等。

庭审中,陈某及中介公司辩称其系受张某委托售房并收取购房定金5万元,同意返还林某交付的5万元定金,但不同意双倍返还及支付利息,也不同意返还中介费。

法官认为,考虑到当事人没有签订定金合同及违约条款,欠缺定金罚则适用的前提条件。另本案陈某及中介公司未能促成合同成立,无权要求林某支付居间报酬,但是根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的相关规定,可以要求林某支付从事居间活动支出的必要费用,结合本案的具体情况,酌定1000元。

法院还认为,陈某作为中介公司的员工,其履职行为产生的法律后果,应由中介公司承担。法院最终判决中介公司返还林某58000元,并驳回林某的其他诉求。

说法:买家毁约 小心“定金”要不回

对于“定金”,长久以来我们只突出其与“订金”的区别,却忽略了其本质。法官介绍,所谓“定金”,是以金钱为标的设立的担保。交付定金的一方不履行合同的,丧失定金;而收受定金的一方不履行合同的,则应双倍返还定金。由此可知,定金对双方当事人都具有担保作用,而非仅对接受定金方发生担保作用。另外,定金数额虽可由当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%。

我国担保法及其司法解释对于适用双倍返还定金作了专门的规定,明确了双倍返还定金必须适用四个条件:一是定金合同合法、成立;二是必须有违约行为的存在;三是必须有合同目的落空的事实;四是违约行为与合同目的落空之间有因果关系。

法官解释,本案中,林某单方面毁约之所以没有丧失定金,“是因为陈某及中介公司同意返还定金,对于民事主体的自愿处置行为,法院无权阻挠”。

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