订购签合同按揭过程中 遇到退款纠纷该怎么办？

订购、签合同、备案、按揭 遇到退款纠纷该怎么办？

长旺/漫画

东南网10月25日讯（海峡都市报闽南版记者 林桂平）近日，记者从丰泽工商12315处了解到，今年在房地产投诉案例中，退款投诉案例占了最大的比重。不少购房者在订房、签合同、备案、办按揭的过程中，遇上了各种各样的退款纠纷。在买房过程中，遇到退款纠纷该怎么办？责任该怎么划分？该如何避免？

本期，我们邀约了福建双鼎律师事务所主任律师于那刚、福建闽荣律师事务所律师计刚霞来解读买房退款问题。

订购阶段

订金能不能退看约定

不少人都认为定金不可退，订金可以退回，其实不然，要具体问题具体分析。

王先生今年就遇到了订金退款问题。7月16日，王先生在泉州宝洲路订购一套房，支付商家10000元（商家说法为诚意金），当时商家承诺可退款。后来，因为该项目开盘后价格太高，王先生放弃购买，于7月26日向商家要求退款，商家也同意，并承诺20日内退款，但是，超过20日，王先生仍未收到退款，开发商还以种种借口推脱。

福建双鼎律师事务所主任律师于那刚分析，目前，市场上有“诚意金”、“预约金”等订金形式，如果买卖双方没有特殊约定，这样的款项是可以退回的。所以，像王先生这种情况，是可以要求开发商退款的。不过，要提醒购房者，在买房过程中，要保留票据，例如付款收据等，作为退款凭证。值得注意的是，订金能不能退回，要看买卖双方的约定，如果在交易过程中，双方有进行特殊协议约定，那么将按照约定来处理。

定金未必就不能退回

通常情况下，定金是不能退回的，但是，下列这些情况却是例外。

周女士今年8月3日在城东缴纳2万元定金要买一套房子。但是，之后对房子户型不满意，要求商家退款。开发商承诺10个工作日给予退款，但却一直拖延，让周女士很困扰。

福建闽荣律师事务所律师计刚霞表示，像周女士这样，因为对户型不满意而要求退定金，本来是无法退回的。但是，参照合同法第93条规定，当事人协商一致,可以解除合同，因此，在周女士要求退款，开发商也承诺退款的情况下，这样的定金可以退回。

此外，如果合同无效，定金也可以被退回。例如，蔡女士今年5月份通过中介公司购买一套房子，缴纳了5万元定金，中介公司及业主称该房子是有产权的，是一手房，但等签订合同后发现购买的房子是没有产权的，且该房子的发票名称并非卖房人，故投诉请求调解要求商家赔偿双倍定金10万元。

福建闽荣律师事务所律师计刚霞分析道，根据城市房地产管理法第三十七第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因此，这份合同是无效合同。在合同无效的情况下，蔡女士可以要求退回5万元定金，再要求过错一方赔偿过错损失。

签合同阶段

延迟签约可要求退款并赔偿损失

万先生今年3月6日在城东买了一套近70万元的房子，协议单注明3月19号前签订购买合同，可是拖延了4个月，开发商却迟迟未与其签订合同，王先生很不满，要求退款，商家一直拖延，所以王先生向工商部门投诉请求调解，并要求商家退款并补偿其利息。

福建双鼎律师事务所主任律师于那刚表示，这种情况属于开发商违约，可要求解除协议，并要求商家赔偿损失。所以，王先生要求商家退款并补偿其利息是合理的。于那刚提醒，在买房时，签订预约协议要对签订商品房买卖合同的时间约定清楚，并明确违约责任，对买卖双方都有保障。

备案阶段

追究过失得分清责任人

陈先生在买房过程中碰到了欲哭无泪的问题。今年3月底，他支付了25万多元的首付款购房。当时因为老婆的名字有生僻字，他还特意询问销售人员办理手续是否会有问题，工作人员表示没有问题后，他才以老婆的名义买了房。不过，后来在合同备案过程中，房管局那边备案不了，开发商却致函给陈先生限定他在几天内签定更改名字的自愿书，否则视为违约没收首付。陈先生感觉事情非常不合理，故投诉并要求开发商与其协商解决。

福建闽荣律师事务所律师计刚霞分析认为，该问题的责任不能规则于买房者，所以，开发商致函给陈先生限定他在几天内签定更改名字的自愿书否则视为违约没收首付，这样的要求不能成立。如果买房者不同意更改户名进行办理备案，开发商需帮忙与房管局协商解决这一问题，而不能将责任归咎于买房者。

按揭阶段

贷款前需看清贷款合同

今年，杨女士在买房过程中遇到了贷款的乌龙事。今年4月份，杨女士在一楼盘购买了一套130万元的商品房。在办理按揭的过程中，因为开发商的失误，其中有50000元的首付款发票没有交给银行，导致按揭贷款多了50000元。开发商与银行协商达成让消费者提前返款这50000元，但是开发商却迟迟不将50000元的首付归还，导致超过了银行的还款日，这50000元的一个月的利息费，开发商却拒绝负责。

福建双鼎律师事务所主任律师于那刚表示，这一问题是由于开发商的失误所导致，开发商需承担全部责任，返还银行50000元本金和利息。他提醒购房者，在买房办理按揭贷款的过程中，要注意认真审查贷款合同，看清贷款金额与实际金额是否相符，以避免类似问题的发生。