二手房交易需注意房东遗留的问题 避免纠纷增多

二手房交易 需注意房东遗留的问题

长旺/制图

东南网11月1日讯（海峡都市报闽南版记者 林桂平）在二手房买卖交易过程中，不少人都知道要清点并接收房东留下的家具、家电等物品。不过，在此记者得提醒购房者，别忽视那些房东遗留下来需要迁移走的东西。最近，记者走访泉州的一些律师事务所以及二手房中介机构了解到，近期的二手房交易过程中，因房东遗留的户口、宗教信仰物、债务等问题而产生的买房纠纷增多，给交易带来了诸多麻烦。

案例一：

买学区房

发现户口被占用

李先生（化名）今年3月份在泉州丰泽区买了一套学区房，在签订购房合同时，合同内曾有约定，该房屋户头没有户口，李先生可以落户，如若不然，卖方吴先生（化名）将支付违约金。不过，李先生办完了房子的过户手续，付完契税等税费，要去上户口，才发现房子的户头上已经有人落了户，而且户名不是前房东吴先生。几经交涉后，李先生才发现，原来目前占用户口的是这套房子的一手房东林先生（化名）。林先生从2006年把房子卖给吴先生，但是购房合同并没有约定要把自己的户口迁出，而吴先生一直没有在此落户，就以为这套房子没上过户口。

福建双鼎律师事务所主任律师于那刚表示，在买房交易中遇到这样的问题解决起来会相当麻烦。因为户口问题是一手房东遗留下来的，李先生无法通过法律途径直接要求一手房东把户口迁出。而如果按照李先生与前房东吴先生所签的购房合同来处理，李先生又违背了当初买房的初衷，而且损失能获得多少赔偿还得看合同约定。

北京中银(泉州)律师事务所的律师上官宝山提醒购房者，要避免该类问题，在买房之前，最好去房源所在地派出所询问一下房子的户口情况，防患于未然。此外，在买房签订购房合同时，要在合同中明确约定不能落户卖方需承担的违约责任，赔偿金额可根据总房款的比例来计算，金额约定高一些，甚至可以约定如果不能落户可以退房。

案例二：

签合同付首付款

要过户发现房子被银行冻结

最近，记者从二手房中介机构了解到，近期，因为房东的债务问题而发生的购房风险在提高。

缔信家业总经理饶于勇告诉记者，最近，不少购房者在与房东直接交易的过程中，因为房东债务问题使得交易受阻的现象不少。据其介绍，一些购房者在买房签订购房合同后，直接将购房款打到了房东的账户。可是，到了过户的时候才发现，房东因为债务缠身被起诉，导致房产被冻结。遇到这样的问题，购房者不仅没办法过户，而且，因为房东债务缠身，连追讨房款都成了问题，使得不少购房者叫苦连天。

这种情况，可以请求解除合同。北京中银(泉州)律师事务所的律师上官宝山告诉记者，因为房子被冻结，导致房子无法实际交付，违背了买受人订立这个合同的目的，合同无法履行，可以请求解除合同，要求返还首付款，赔偿损失。

不过，这种情况下，通常卖方都没有其他财产。如果拍卖的房子存在抵押权的情况，拍卖的价值要先赔给抵押权人（比如银行或个人），赔偿完抵押权人之后，剩余的钱再按比例分配给债权人。这样分配下来，可能购房者获得的钱款会出现不足，带来损失。福建双鼎律师事务所主任律师于那刚表示，没还上的，只能等债务人具备还债能力后，再执行。

在二手房交易过程中，尽量找有品牌资质的第三方监管房款。通常情况下，在签订购房合同后，钱款会先打入房产中介机构的公司户头，待房子过完户后，中介方再把款打给卖方。除了找第三方监管钱款，北京中银(泉州)律师事务所的律师上官宝山还提醒购房者，在买房前，可要求卖方持个人身份证一起到房管局查一下房子是否被冻结。

案例三：

新房东要入住

宗教信仰问题应协商解决

买了房，发现房东的祖先牌位、佛龛等信仰物迟迟不搬走，部分购房者遇到了这样的问题。

最近，一购房者在买房过程中就遇到了这样的烦心事。在办理完房子交易准备入住时，买房者才发现前房东巨资打造的佛龛迟迟没有搬走。买房者几次沟通，卖方因种种原因一拖再拖，让买房十分烦恼。

据福建双鼎律师事务所主任律师于那刚介绍，最近处理的房产案件中，有不少案件是关于宗教信仰问题而产生的。有的房子已经过户了，可是房东的佛龛却迟迟不搬走，导致购房者一怒之下要起诉。

“涉及宗教信仰的问题，这类问题最好是能通过协商解决。”于那刚提醒，买房人在签订购房合同时，在合同中需明确约定这类物品何时迁出，并约定好违约的赔偿责任，以避免买房后遭遇这类问题的困扰。