曾经是中心市区最繁华传统商业区的中山路，如今日渐式微——
老街区转型 敢问路在何方
原本是老城区最繁华街道的中山路，如今日渐萧条。
核心提示
闲暇的午后，当你走过中心市区中山路，时常能看到不少商家或聊着天，或晒着冬日的暖阳，似乎他们的生活与生意并无太大的关系。“生意不好，只能这样了。”一位店家说。近年来，租金高、客流少、交通不便等原因导致一些商家难以支撑下去，以中山路为代表的老街区店铺日渐式微。这些传统商业老街区有着辉煌的过去，承载着不少人的记忆，更是泉州文化的“名片”。为重现昔日的繁荣景象，它们该如何转型、相关配套设施该如何跟上？近日，记者进行了一番走访调查。
现象篇
繁荣景象成往事 数十家商店关门
1月9日下午4时，记者从中山南路走到中山中路，一路上共有64家商店闭门转让，其中有茶叶店、建材店、服装店、电动车行等。不只中山路，有不少高端服装店的庄府巷和打锡街目前也有超过10家商店关门。之前，本报亦关注过南俊路、南俊路北拓段等老街区部分店铺不断转让的现象。
以前忙到没空吃饭 现在一年五换租户
昨日下午，中山中路一家水晶饰品店的老板丽红坐在桌子前，正在串一串水晶石。她仔细将绳子穿入小珠里，再慢悠悠地拿起另一颗。不会有人打扰的，她知道，这个时间段客户很少。
“现在的人流量和以前没法比。”丽红叹着气对记者说，她2003年便在中山中路开饰品店，后来又开了两家，整天忙得团团转。“周五至周日的晚上，常常忙得连饭都没空吃。春节、国庆等节假日整条路都是人。”后来客人渐渐减少，生意维持不下去，她关了两家店，只剩下现在这家饰品店。“从2012年开始，人流量变少的现象更明显，就是节假日生意也不好，去年国庆节我甚至出去旅游了。”
丽红还能继续开店，可她隔壁的店铺却关门了。“去年这家店换了5个租户，有经营餐饮的，有经营服装的，但没有一家能撑过半年。”她摇摇头说。
坐看店铺开又关 日进万元变千元
“土笋冻，芒果爽。”每当有人从店门口经过，珍嚎呷饮料店的老板老陈总要招呼一声。尽管在南俊路上已开店多年，积累了不少老客户，老陈依坦言生意难做。
“你看，隔壁这家店又要转让了。”不过一年光景，老陈隔壁的店铺已换了3位主人。“这几年在这里开店，都不知道看到过多少店铺转让。”
老陈告诉我们，早年的南俊路并不是这样的光景。“那时，服装店一天最高可以卖8万元左右，到了年底甚至达十几万元。”而现在一天能卖出几千元就已很不错了，一些店员甚至闲得拿手机玩游戏。
中山北路不少店面贴出招租启示
原因篇
房租等成本连涨 新业态抢分蛋糕
以中山路为代表的老街区，本是老城区最繁华的道路，如今为何日渐萧条？店主、市民和专家认为，租金高涨、配套不足和电商兴起是主要原因。
店铺租金年年涨 转让费两年一交
“中山中路店铺的月租，从13年前的2000元涨到现在的5000元，这还是最少的。”丽红说，离她店不远处的一家店铺生意一向不错，今年房租涨到每个月3.5万元，店主承受不了，便搬到百米远的另一处店铺，但租金也要每月1.5万元。
在丽红看来，转让费更可怕。“虽然现在房东基本不要转让费了，但之前都要。”她说，中山路部分店铺的租赁协议基本为两年一签，首次签约时需交转让费。“两年后续签时，还得再给房东转让费。”“做生意常换地方容易流失客户，所以一旦店已开了两三年，大家都不会轻易换地方，只好签。”
丽红的说法得到了店家老陈的赞同。“以南俊路40平方米的店铺为例，租金从十几年前的1000元涨到了现在的3.5万元，3年前转让费甚至高达15万元。”老陈说，“有的还会在合同里写明租金按每年30%的额度递增。”
电商微商齐兴起 逛街购物人减少
在不少年轻人看来，出门逛街并不是购物的唯一选择。“平时工作挺辛苦，一到放假就喜欢宅在家。”去年参加工作的“90后”女孩小敏如今鲜少逛街。“不管是衣服、日常用品还是小零食，我都在网上购买。”
“现在店铺生意不好，很大一部分原因就是电商、微商的冲击。”丽红与老陈均认为，随着电商、微商的兴起，愿意外出逛街的人越来越少。“想要买什么网上都有，不仅能货比多家，还能送货上门。”老陈说。
“吃喝玩乐购”俱全 综合体冲击力大
“老城区传统店铺生意不如从前，是城市商业发展的必然结果。”华侨大学工商管理学院教授、博士生导师张向前分析道，城市商业发展历经6个阶段，从赶集到街区传统店铺，再到旧百货商场，后出现新华都、百汇等新百货商场，渐渐地，万达等城市综合体出现，然后进入电商、微商时代。
“电商和城市综合体的出现对传统店铺的冲击最大。”他说，城市综合体“吃喝玩乐购”一应俱全，更吸引人。市民李小姐说，她现在更习惯把车停到商城停车场，从一楼逛到五楼，什么都能买到，累了就坐下喝点东西。
停车公厕配套少 商店相似无特色
“又堵，又找不到地方停车。”一谈起到老城区逛街，来自惠安的林小姐就有一肚子苦水。“有一次准备去中山路逛街，开车沿东街走，时逢下班，在路上堵了半小时。终于开到钟楼附近，却难觅一处停车位。从那时起，林小姐便很少再去中山路逛街了。
“公厕比较少，指示牌也不明显。”市民吴先生说，有一次憋了很久找不到公厕，只好走到西街的公厕解决“内急”。
“中山路有什么好逛的？都是以前那些店，没什么特色。”家住鲤城区的彭阿姨说，以前她倒是很喜欢逛中山路。“那时店铺卖的东西还挺新潮，打锡街、庄府巷有的店家卖的还是国际品牌。”在彭阿姨看来，虽然经济在发展，可这些老街区的店铺却没有与时俱进。“相似的店太多，同一个品牌在一条街上就有两三家店，根本逛不出什么。”
生活区逐渐东移 人流减少需求降
张向前教授认为，泉州中心城区的范围不断扩大，生活区也随之外移。老城区的房子大多较旧、狭窄，不少居民迁至新区居住，导致人流减少，需求下降。
原来住中山路附近的小黄结婚前就在东海片区买了一套房子。“未来，东海片区有多个综合体，人气估计会旺。”他说。
新门街开展新年主题活动，力求聚集人气。
出路篇
探索专业化特色化 找准定位再创辉煌
找准街区定位 推行特色消费
不少市民发现，距离中山路不远的传统老街新门街已变成一条颇具特色的街道。据悉，新门街被定位为旅游文化街，去年还被评为福建“十大旅游街”。泉州新门旅游文化发展有限公司副总王剑鹏介绍，去年5月，新门街启动商业街转型提升工作，划分为8个功能区，分别为文化区、休闲餐饮区、文创区、非遗展示中心、当地休闲餐饮、伴手礼与休闲业态、工艺品、名小吃，每个区推行特色消费。在功能区内，只有适合该功能的商家才能承租。
为了繁荣庄府巷和打锡街这两条老街，鲤城区政府成立了庄府巷、打锡街商业街区再繁荣领导小组（以下简称“繁荣办”）。繁荣办主任欧阳春介绍，按照“东亚文化之都核心区”建设的整体部署，这两条街区被定位为“古城商贸街”，目前正从政府引导、环境提升、夜景亮化、交通管理、业态调整等关键环节入手，完善配套服务设施。“未来或许会引进专业公司对两条街进行整体运营。”
准确定位先行 让市场来主导
“准确定位和提前规划很关键。”丰泽区经贸局副局长吴端长介绍说，丰泽区委、区政府“重金打造”的《丰泽区商业网点规划》，从2014年规划至2030年。“今后，无论新建还是改造，都要以这份规划为依据，城市发展才能有序，避免同质化竞争。”
他认为，街区的发展方向是专业化、特色化，即“一街一市”。如湖心街原是有名的建材一条街，受大型建材城和网店的冲击，如今专攻厨具市场，以展示和体验为主。如何引导店铺转型呢？他说，只要引入两三家大品牌，带来人气，其他品牌也会紧跟入驻。“我们只要做好规划和管理，把握大方向，其他的让市场来主导市场。”
多建停车泊位 解决配套问题
“未来，市民和游客可将车停在芳草园、临漳门的绿地以及龙头山停车场，再步行逛街。”王剑鹏介绍，这3个地方的停车位加起来预计将超千个。“我们还设想是否能将双向四车道分时段限行。”他说，如在某时间段内，新门街只开通两车道供车辆行驶，另外的车道用于停车。当四车道全部开通的时间到了，提前通知车主把停放在车道上的车开走，如果未及时开走，车辆会被转移到停车场。
繁荣办则将打锡街旁的人民医院旧址的部分场地设为停车场，目前有停车位300多个。“现在停车场还是沙地，未来将会铺设水泥。”欧阳春说。
“不是即停即收费，而是停车一个小时以上再收费，会更人性化。”市民林先生建议，中山路附近缺少大型停车场，政府在规划时应该考虑这些街道的停车问题。
从销售变体验 顾客购中有乐
“体验式消费也是街区发展的方向。”王剑鹏说，现在的消费者在网上买东西，只有想玩时才出门，新门街现在就是一个好玩的场所，这里有DIY店、啤酒体验馆，消费者可在涂门贡糖店里现场制作贡糖，在吃喝购的同时体验玩的乐趣。
结合原本特色 建多功能街区
与大型城市综合体不同，位于丰泽区刺桐路的领SHOW天地是一个具有特色的小综合体。吴端长介绍，那里曾是由上百幢旧厂房构成的老工业区，后将目标消费群体定位于年轻人，逐步打造成文创综合体。“白天有白领上班，有顾客来吃饭、购物，晚上可以休闲玩乐，‘吃喝玩乐购’功能齐全。”
张教授建议中山路应结合自有的文化历史特点，改造为历史文化步行街，但店铺不能像现在这样单一，也应具备综合体的功能。
开展主题活动 力求聚集人气
“一到节假日我们就会引导商家做优惠活动。”欧阳春介绍，繁荣办还牵头引进了中国零食网等商家。
有市民担忧商家集体促销会互相影响。吴端长介绍，丰泽区商贸行业协会2013年成立后，便每年举办一次“丰泽购物节”，新华都百货、大洋百货等都参与其中，不过时间与方式均错开。
新门街近期举办“2015文旅新门新年喜乐之旅”，联合14家特色文旅商户、梨园剧院推出包括“古肆新门”寻宝之旅、2015幸福羊手绘之旅等四场大型主题活动。王剑鹏说，希望借此让更多人了解新门街，传递泉州文化。
新门街开展新年主题活动，力求聚集人气。
它山之石
青岛中山路： 保持历史文脉 建特色商业街
位于青岛市的中山路是一条享誉海内外的商业街。德占时期及新中国成立前，中山路上的各种店铺、商号、洋行、剧场、饭店林立，寸土寸金，长久以来是青岛最为繁华的商业中心地域。
随着改革开放后青岛市政府机构的东迁，这条有着百年历史的商业老街已日渐萧条，但城市管理者早在多年前就已多次组织国内外专家（包括德国建筑专家）对中山路的保护与改造进行了反复的论证。现在的中山路上，坐落有大型商场，还有小批发市场和一些其他的专卖店、时装精品店。既有高档的名品，也有中低端的小商品，更有“老字号”专卖店。其他诸如饮食、娱乐、休闲的去处也较多。
南宁中山路： 小吃一条街 囊括各地美食
南宁的中山路以美食为自己“注册商标”。这条给人“晚上似天堂白天如草房”般印象的中山路是全国有名的小吃一条街。从南宁传统的小吃到武汉的鸭脖、香港的钵仔糕、北京的炒板栗、云南的汽锅鸡、台湾的大肠包小肠、蚵仔煎等应有尽有。
记者曾两次到南宁，哪怕时间再少，也要到中山路吃美食。离开南宁后，至今念念不忘。
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