对簿公堂
12万元补贴未给 物业公司和业委会闹掰
法院一审判决：合同有效，业委会必须付报酬
要将小区管好，物业公司和业委会得相互支持和配合，物业公司将业委会告到法院，还真的不多见。不过，在拿不到12万元补贴后，安溪的一家物业公司，硬是与业委会对簿公堂。
日前，法院一审判决物业公司胜诉，可它和业委会也伤了和气。
物业公司 12万元补贴 业委会未给
阆苑物业服务有限公司（以下简称物业公司）在安溪的一个服务对象是当地的龙苑小区。为了更好管理小区，龙苑小区成立了龙苑小区业主委员会（以下简称业委会）。
按照物业公司的说法，2012年8月1日，业委会以“龙苑小区业主大会”的名义，与它签订了“龙苑小区物业服务合同”。合同约定，业委会委托物业公司对小区进行物业服务管理，期限为两年，并明确了收费标准。同时，业委会每年补贴物业公司6万元，用于小区物业日常费用补贴；合同签订时物业公司还向业委会交付3万元押金。
签订合同后，物业公司支付了3万元的押金，并开始组织人员进场提供物业服务。
刚开始，双方的合作尚可。但过后，矛盾出现了，直至两年的合同期满后，物业公司也没收到业委会给的12万元补贴，甚至连3万元押金，业委会也没退。
于是，在去年9月份，物业公司作为原告，将业委会起诉到安溪法院，要求判令业委会支付12万元补贴、退还3万元押金。
业委会 物业未管好 得赔2万元
为什么业委会不愿意支付补贴呢？业委会在答辩中认为，物业公司没管理好小区，导致小区问题多多。
业委会称，物业公司系与龙苑小区业主大会签订的物业服务合同，没有与其签订服务合同，依照合同相对性的原则，物业公司无权起诉业委会。同时，物业公司自接管小区物业以来，未能按照物业服务合同的约定提供服务，导致消防通道小车堵塞，各幢楼梯及安装地面的各个消防栓均没有按规定保持消防通水，物业公司每班仅有一人值班，这造成了巨大的安全隐患。此外，小区卫生脏乱差，小区的健身器材也大量损坏，小区楼道的公用照明也有不少损坏的，这些均未能及时更换等事实，“虽经业委会下达限期整改，但物业公司逾期未修理。”
业委会反过来还要求物业公司赔偿2万元。业委会称，因物业公司的违约行为致使不能实现合同目的，物业公司无权要求支付费用，并应当赔偿答辩人损失。依据《物业服务合同》第二十五条约定，物业公司违反合同约定的，未能达到约定的管理目标，业委会有权要求物业公司限期整改，逾期未整改的，物业公司有权终止合同；造成业委会经济损失的，物业应当赔偿业委会的损失，合同中约定了赔偿款为2万元。
业委会向法庭提供了几十张照片，欲证明物业公司没将小区管好。
法院 合同有效 业委会得支付报酬
经审理，法院认为，物业公司提交了龙苑小区现场照片52张、龙苑小区业主委员会限期整改通知书复印件，但由于业委会不能提出其他有效证据证明该照片的具体拍摄时间，以及该通知书的具体送达时间，法院认为，仅凭这单一证据无法形成有效的证据链，对这两组证据，法院均不予采信。
法院认为，物业公司与业委会之间订立的《物业服务合同》为双方真实意思表示，物业公司作为受托人，在依约完成对业委会所在的小区物业管理事务后，有权要求作为委托人的业委会按照合同的约定向其支付报酬。
日前，法院一审判决业委会应依约支付物业公司物业管理服务费12万元并退还押金3万元。
对业委会提出的物业公司得赔偿2万元的要求，法院不予支持。
■案例提醒
业委会是业主大会的执行机构
从这起案件中可以看出，与物业公司签订合同的是龙苑小区业主大会，为何会判决龙苑小区业主委员会承担法律责任？
本栏目特聘法律顾问福建致理律师事务所黄必良主任律师说，根据《物业管理条例》和《物权法》的规定，业主大会是以会议的形式存在，没有独立的组织机构和财产，并不具备我国民事诉讼法规定的民事主体的资格。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，其代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；第十九条规定，业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
根据这些规定，业主委员会是业主大会的执行机构，由于业主大会没有独立的法人资格，其具体的法律行为（包括诉讼）应由其执行机构业主委员会负责，业主委员会可以作出与物业管理有关的决定及从事与物业管理有关的活动。尽管这起案件中，与物业公司签订合同的是业主大会，但根据上述法律规定，法院认定业委会的诉讼主体适格是正确的。
在黄必良律师看来，要处理好业委会与物业管理企业的关系，首先物业公司要提高工作人员的服务意识，做到管理专业，服务专业，认真对待业主委业的意见，忠实地履行物业服务合同的内容；其次要把业主利益摆在首位，力戒追求现实利益的短期行为，多听取业委会意见、建议，认真解决业委会反映的问题；再次建立一个与业主委员会有效的交流平台，建立完善的信息反馈体系，实现双方良性互动。
业主委员会是业主代表大会的执行机构，是沟通业主和物业管理公司的桥梁，代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益。它应当支持、配合、督导物业管理企业的工作，努力搞好区域内的物业管理，组织、开展有益于物业区域内业主身心健康的各种活动，听取物业区域内业主对物业管理的意见、建议，并向物业公司反映。
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