移交起纠纷 德化一小区物业公司一审告赢业委会

移交起纠纷 物业一审告赢业委会

获得4.5万元补偿金 法院认定：部分资料系开发商未能移交

对物业公司来说，办理物业移交是件麻烦事，大到业主信息、消防设施，小到钥匙等都要移交。这当中万一把钱扯进来，更是理不清了。这不，一家前期物业公司就把业委会起诉到法院，要求支付4.5万元补偿金。

□早报记者 黄墩良 实习生 陈炜

原告：业委会未兑现诺言 4.5万元补偿金未给

这4.5万元补偿金哪里来的呢？

A公司称，它系德化县某小区的前期物业管理公司，在前期物业管理期间，公司出资装修了设备房、办公室、宿舍等。之后，小区成立了业主委员会（以下简称业委会），重新确定了另外一家物业公司（以下简称B公司）作为小区物业管理公司。

新旧物业公司，肯定涉及移交的问题。

2012年12月29日，A公司、B公司及业委会三方办理了物业移交手续，签订一份《项目移交形成决议书》，协议中约定：“设备房装修费用以及办公室、宿舍装修费用等由业委会按4.5万元补偿给A公司后，归业委会所有；移交手续办理完毕后，业委会把补偿金4.5万元当日付给A公司。”

A公司表示，2天后，三方办理了正式的移交手续。但直到2014年12月22日，A公司仍未收到4.5万元补偿金，于是，它作为原告，将业委会起诉到德化县法院，要求其履行协议约定的义务。

后来，法院通知B公司作为共同被告，参与诉讼。

业委会：未按约办理移交手续 有权不给补偿金

庭审时，B公司未到庭参加庭审，也没有提供相关证据材料。为何不付补偿金？业委会有另外一套说辞。

业委会称，2012年12月29日，三方签订《项目移交形成决议书》，其中第二条最后一款约定：“移交手续办理完毕后，业委会把补偿金4.5万元当日付给A公司。”由此可见，A公司办理移交手续是先履行债务一方，业委会支付补偿金是后履行债务一方。况且，A公司应于2012年12月31日办理正式的移交手续。但该公司没有按约定日期办理移交手续，未将小区1期1-3号楼业主信息、小区平面图和竣工图等材料交付给业委会。

业委会因此认为，依据《合同法》第67条规定，业委会享有“先履行抗辩权”，这是因为，A公司与业委会办理移交手续，是应当先履行的债务，A公司未按规定与业委会、B公司办理移交手续，后履行债务的业委会有权拒绝其履行要求，当然也可以不付补偿金了。

法院：部分资料系开发商未能移交 不关原告的事情

在庭审时，A公司与业委会的争议点在于双方约定的移交手续是否办理完毕？

经查，2013年4月9日，A公司与B公司进行办理移交手续，并形成移交清单。2015年1月12日，在法院的主持下，A公司与B公司进行办理移交手续，并签订《业主信息移交手续》，确定已移交内容为小区的1号楼、2号楼、3号楼的业主信息共419份。

法院认为，A公司作为前期物业服务企业，已经与新的物业服务企业就移交事项和未移交事项达成协议，并且就未移交事项达成协议，业委会及B公司也已接收A公司交付的办公室；而该小区的平面图、竣工图、消防设施，是属于开发商并未移交给A公司的问题，因此A公司并不存在应当移交事项而故意不履行移交义务的行为。因此，双方约定的移交手续可以确定已经办理完毕，业委会应当履行支付补偿金45000元的义务。为了方便新旧物业企业的顺利交接和管理工作的需要，应由新的物业企业向开发商或建设单位行使接收竣工总平面图、单体建筑、结构竣工图等资料的权利。

法院认为，A公司与业委会双方就新旧物业企业交接而订立的合同合法有效。双方虽在合同中没有明确约定移交的事项及内容，但A公司已根据与B公司达成协议的事项及内容，完全履行了移交义务，办理完毕移交手续。而业委会作为后履行义务一方，在先履行义务一方履行移交手续的义务已经完毕后，应履行支付补偿金的义务。

近日，法院一审判业委会应支付A公司补偿金4.5万元。

■案例提醒

新旧物业交接应有明细账

旧物业撤退，新物业入驻，如何减少纠纷呢？本栏目法律顾问黄必良律师认为，新旧物业及业委会，在办理交接时，应当有本明细账。

黄必良认为，小区物业交接走向规范化，政府的法律、法规是最直接有效的解决办法，而物业管理条例尽管有规定新旧物业管理企业要做好交接工作，但没有细化的东西，具体操作性不强，有待下一步出台实施细则。为了有效减少纠纷，应当做好以下几方面的事情：一、业委会最好能提前一两个月就定好新的物业公司，并通知旧物业公司，主动与新旧物业公司进行沟通，做好移交前的准备；二、业委会与旧物业公司联系，统计移交小区的资料、设施、设备等及业主缴纳物业费的情况；三、新物业公司不要和原物业管理公司发生正面冲突，因为新物业管理公司是与业主委员会签订物业服务合同，与原物业管理公司无任何直接关系，新物业管理公司应当基于物业服务合同的约定直接向业主委员会寻求解决办法，由业委会与旧的物业公司进行沟通，拿出依据，辨明是非，也可以找政府主管部门或者行业协会等进行调解。