民间资本进入 泉州市区解决停车难或迎新突破口

深读周刊·第十一期

停车场变局

东南网9月9日讯（海峡都市报闽南版记者 曾小琴 陈志坚 见习记者 苏桐轩 实习生 李淑凤 /文 陈世国 /封面文字 谢明飞 陈志坚 /摄影 陈世国 陈秀洪/编辑 叶炎平 丘天/视觉)

有一天，他站在自己的房子面前，陷入沉思：“如果把房子拆了，自己盖个停车场，就不用担心回家晚找不到停车位了；如果停车场盖得足够大，是否还能顺便解决周边地区停车难问题并稳赚一把？”

这位柳姓商人，家住泉州丰泽区。作为商人，没有市场的东西他不会做，问题是，像他这样的尝试在泉州还没有人做过，行得通吗？

就连他自己也没有想到，他的行动像一支兴奋剂，让正在为停车难问题绞尽脑汁的相关部门眼前一亮，一路绿灯大开。

停车场变局

2010年1月27日，他以宅基地申建立体停车场，并以丰泽街道办事处的名义向泉州市城乡规划局递交申请。规划部门免费为他请来泉州市规划设计院做分析，并最终批准了这个申请。

这位柳先生成了泉州公共停车场领域“首吃螃蟹”的人，从此声名远播。而从他开始，民间资本开始不断进入泉州公共停车场领域。

2014年8月27日，泉州市区温陵路万德商贸大厦旁的空地，打地桩的“轰隆隆”声不绝于耳。预计明年3月，这里将崛起一座高47米的泉州首座全智能化立体停车场，这里同样也是民间资本运作。

泉州警方8月公布的一个数据显示，泉州中心市区汽车保有量已达18.7万辆，预计今年全年将新增2.5万辆。有人打了个比方，按照一辆车4米长计算，每年约新增100公里的车龙进入中心市区。

可以预见，停车难问题将日趋激化，而民间资本的进入，正在逐渐改变泉州市区公共停车场的格局，这一关乎民生的“老大难”问题，或将找到新的突破口。

一位茶商的停车场算盘

柳先生以宅基地（画圈处）申建立体停车场，至今未动工

8月19日上午9点，阳光明媚，泉州市区津坂路和后坂街交叉口，一名柳姓商人站在一栋三层楼高的民房前，看着马路上川流不息的车流、街边随意停放的车辆，摇了摇头、叹了口气。

“刚刚来回转了好几圈，才找到一个车位，现在市区停车越来越难喽，”柳先生边说边转身走向民房，民房后面还有3栋楼，全是他家的，占地面积共950多平方米。

早在2009年，他就发现了自家老宅不错的地理位置，“这里是美食街、丰泽新村、前坂菜市场、东涂社区交界点，商贸活跃，周边聚集多个居住区，人流量和车流量较大”。

作为有车一族的他，深感找不到车位来回徘徊的痛苦，于是有了一个大胆的想法——自己掏钱把老房子翻建成一栋立体停车场，“市区停车位越来越稀缺，这是一笔不错的生意”。

首吃螃蟹

停车难、面临拆迁、早年出外闯荡时对立体停车场的接触，最终促成柳先生以个人名义申建公共停车场。2010年1月19日，他以宅基地向丰泽街道办事处申建公共停车场，也由此成为泉州公共停车场领域“首吃螃蟹”的人。

“要是我的公共停车场建起来了，或许这里的停车难会有大改观”，柳姓商人泡着茶，畅谈着自己的停车场计划，身为古董商、旅游公司老板、茶商，55岁的他如今仍干劲十足。

“停车场建成后，我可以和周边的酒店联合，实行代泊制度，这样就可以收纳较远路程的美食街等地的车辆。专门的代驾员将车开过来，客人要买单时提前联系，代驾员再把车开过去，丝毫不用浪费时间。”柳先生有本生意经，这个立体停车场，可以实现投资方、联合经营方以及车主的三方共赢。

甚至连用人制度，他也早有规划，“雇佣一些专业的停车场维护人员，兼顾保安工作，哪里需要去哪里，一个人，两种身份，两份工资。”他想用高薪的诱惑留住工作人员，防止员工的流失。

萌生建公共停车场，柳先生并非心血来潮，2009年因津坂路要拓改，需动迁他家埕地88.7平方米、围墙33.08平方米以及住宅2.17平方米的范围。在他看来，拆迁后残存住宅不适合居住。

停车难、面临拆迁，加上早年出外闯荡时对立体停车场的接触，最终促成他申建公共停车场。2010年1月19日，他以自家宅基地申建公共停车场，向所在的丰泽街道办事处递交书面申请，他也由此成为泉州公共停车场领域“首吃螃蟹”的人。

厦门市妇幼保健院立体停车楼内景

一路绿灯

规划部门专门为此召开内部讨论会，还邀请相关部门对柳先生递交的方案，进行讨论、研究、论证等前期工作，“经过现场勘探，我们还请来泉州市规划设计院免费为他做了日照分析”

柳先生的申请，得到了丰泽区政府和丰泽街道办事处的支持。2010年1月27日，他的申请又以丰泽街道办事处的名义，向泉州市城乡规划局递交书面文件。

在申请中，他提出拟将其扣除因道路拓改需拆迁剩余的住所915.5平方米土地使用面积，改建为“业主私营的高25米、拥有300个立体车位”的现代化综合停车场，以便在畅通津坂路的同时，进一步缓解中心城区停车难问题。

作为泉州首例以个人名义申请建设公共停车场，泉州市规划局很重视也很支持。收到申请后，规划部门人员特地到现场实地踏勘，并为此专门召开内部讨论会，还邀请相关部门对柳先生递交的方案，进行讨论、研究、论证等前期工作。

“经过现场勘探，我们还请来泉州市规划设计院免费为他做了日照分析。”泉州市规划局相关人员介绍，他们结合地块位置、景观、消防、日照、通风、环保等要求，对柳先生的申请进行综合规划论证。

2011年9月10日，柳先生收到一份“大礼”——泉州市城乡规划局送来的回复文件。这份盖有市规划局的红头文件，明确提出根据泉州市政府、市交通整治办专题会议意见，同意柳先生按照“建设高度小于24米，采用机械停车方式”进行规划建设。同时根据规划论证，对停车场单层楼高、建筑密度、容积率、绿地率、建筑间距、空间退让等都出示了明确的数据要求。

慕名而来

柳先生因“首吃螃蟹”以个人名义建公共停车场，不仅在有车一族圈里小有名气，也在国内停车场机械设备行业声名远播，不少停车场机械设备公司不远千里慕名而来。在不同设计方案的碰撞下，他有了更改停车场规划的想法，拿着规划部门的批文，他犹如手握尚方宝剑。“那时，为停车场奔波，忙起来常常带着笑，”申请获批，柳先生喜出望外，开始找来设计单位，为他的停车场布局规划。

不久，福建一家建筑设计院泉州分院，送来了为他量身定做的一个立体停车场设计方案，“建筑总高度为23.7米，总共可停放132辆车，其中，地下一层可停车48辆，地上七层可停车84辆”。

就在这个时候，柳先生因“首吃螃蟹”以个人名义建公共停车场，不仅在有车一族圈里小有名气，也在国内停车场机械设备行业声名远播，不少停车场机械设备公司不远千里慕名而来。

一楼的租户——水果店的老板深有体会，“经常有陌生人来问路，找的正是‘这里是不是有个叫柳先生的人，那个打算建立体停车场的？’”

在他的办公桌上，陈列着许多停车场机械设备公司的简介，还有多份不同的报价方案、规划设计方案，记者看到，其中不乏深圳、江苏、北京等地的公司。正是不同设计方案的碰撞下，柳先生有了更改停车场规划的想法。

“要建公共停车场的话，整体建筑高度最好能达到42.8米，”这是一家停车场机械设备公司给他的建议。

这一高度，源于升降井道电梯设备的高度有40多米，且停车场建得越高停车位越多，土地利用率越高，虽然总成本会高些，但所摊开的成本也就越低。

柳先生在综合多方建议后，打算建一个更加庞大的立体停车场，“高度不是23.7米，而是高42.8米，共11层，可容纳461个车位，同时地面还留三层停车商业用地”。

新的申请

柳先生向规划部门提出更改建筑高度的申请未能如愿，“经过论证我们发现，若批准42.8米的建筑高度，会影响周边住户的采光、通风、环保、噪音等问题，一旦批准可能会引发新的纠纷。”

2012年3月19日，丰泽区政府将柳先生的最新规划申请递交给泉州市规划局，然而这次，他未能如愿。

在新的申请中，他以“机械化全自动立体停车楼的设计需求以及相关进口机械设备的技术参数要求”为由，申请将原来的“高度24米”改为“高度至少42.8米”。

“此前审批的停车场建筑高度低于24米，是经过综合规划论证的，”泉州市规划局相关人员介绍，针对后来42.8米的申请，“我们特地委托泉州市规划设计院做了日照分析，并结合地块位置、景观、消防、日照、通风、环保等要求进行综合规划论证。”

“经过论证我们发现，若批准42.8米的建筑高度，会影响周边住户的采光、通风、环保、噪音等问题，一旦批准可能会引发新的纠纷。”上述人士如是说。

其实，这块不规整的用地，扣除四周的退让空间，真正能用作停车场的用地并不大，只有400多平方米。“尽管建了停车场可缓解周边停车难题，但还需考虑今后车辆进入塔库时，停靠等候还会占据路面的空间”。

记者了解到，还有一个问题，也是需要解决的，那就是这块用地手续不完整，并且住宅用地转为商业用地，还需申请用地功能转换手续，这些都需经政府部门审批。

因为新的申请没有通过，柳先生也没有按旧的申请开建，地处交通要道的房子一直空置着，不断有商户寻租找上门，都被他拒绝了。

母亲曾多次劝他，“要么就按照政府的要求建24米的停车场，要么就先租出去”。

“老人家一直觉得，每个月要流失好几万的租金，要是建24米高的停车场，现在也早就营业了，”柳先生也明白这个道理，这些年来，那些停车场机械设备公司送来的一本本报价方案，数字正在不断上涨。

发展

首座全智能立体停车场开建

柳先生“首吃螃蟹”以个人名义申建公共停车场，一方面吸引了不少民间资本对这一领域的关注，另一方面也让高达数十米的全智能化立体停车楼概念开始在泉州走俏。

预计明年3月，由民间投资、高达47米、泉州首座全智能化立体停车场，将在泉州市区万德商贸大厦旁拔地而起。

这类数十米高的立体停车场，究竟长啥样，停车是否方便？在厦门市妇幼保健院，记者实地探访了一个50米高的立体停车场，发现平均停车时间只要80~90秒。它同时也为泉州民间资本提供了一个可参照的运营样本：总投资1700万元，年纯收入超150万元。

未来，或将有更多的民间资本进入公共停车场领域，一个新的课题也摆在我们面前：在停车场公共利益和商家经济效益之间，政府又该如何平衡？

【探访】

泉州首座26层立体停车场 明年3月建成

近日，海都记者走访市区温陵路万德商贸大厦旁，空地上打地桩“轰隆隆”的声音不绝于耳，这一空地占地面积约2亩，旁边有远太大厦、万德商厦、华侨之家等建筑。预计明年3月，这里将崛起一座高达47米、泉州首座26层全智能化立体停车场。

“华联商厦流拍多次，一大原因是停车难。”停车场项目负责人陈先生，七八年前，泉州市万德贸易有限公司盘下华联商厦，更名为万德商贸大厦。

2009年，泉州市万德贸易有限公司启动万德商贸大厦的改造装修，提出将原华联商厦配套的平面停车场，改建成立体停车场，除了解决大厦停车难题，还能兼顾周边的停车难题。

“我第一次接触立体停车场，是从网上搜到的资料，也是从网上找厂家。”陈先生至今仍印象深刻，他打算筹建个26层立体停车场的消息，吸引了国内20多家停车场机械设备公司，大家先后找到他并提供多套规划方案。最后，他看中了“6个塔库呈一字形排列，可容纳300个车位”的方案。

2012年底，陈先生开始着手项目的日照分析，得到了泉州市规划局的支持。“充分考虑到日照、通风、采光等因素，经过2个多月反复修改，方案修改为“6个塔库呈一字形排列，可容纳242个车位”。

在规划方案会审时，考虑到布局的合理性，方案又最终更改为“4个塔库形成田字形分布，可容纳200个车位”，并由泉州市规划局开出了规划许可证。

陈先生回顾说，从最早的项目日照分析，到今年8月底，停车场建设的前期工作、各部门审批，已花费了20个月时间。

“泉州今明两年，还有十多个停车场要建，政府对公共停车场审批手续要开绿色通道，要有具体的简化手续，压缩申请时限。”陈先生建议。

【体验】

初次停车花3分钟 平均停车80~90秒

几十米高的立体停车场究竟长啥样？8月21日，海都记者走访了位于厦门市妇幼保健院内的立体停车场。

这一高达50米的立体停车场，外观上跟旁边的高楼大厦没什么两样，只是略显修长，占地200平方米，停车层数26层（其中地下1层），共设有4个塔库，每个塔库占地50平方米可停放50辆小车，整个车库可以停下200辆车。

海都记者体验停车和取车。停车时，先在入口处道闸前取卡，系统显示走“3号塔库”，之后在保安引导下，直接将车开进车库，因首次停放不到位，又将车往前挪了点，直到塔库里面的指示灯从红灯变成绿灯。熄火、下车、走出车库、车库门口刷卡、确认停车、车库门关上，整个过程不到3分钟。

取车时，只要刷卡，短短不到1分钟，车库门打开，之前朝里的车头已自动调转朝外，进入车库不用倒车就可以将车开出，在停车场的道闸缴费6元后开出了医院。

厦门市妇幼保健院后勤保障部负责停车场的负责人周良顺介绍，因为大家对立体车库还比较陌生，所以他们配备了两名保安专门负责车辆引导。

“自投用以来，车库故障率较少。而有出现的主要故障主要是塑料袋飘进车库，车库就不能工作，需要将塑料袋取出；停车的时候，驾驶员有时会停得不精准，超出框线，需要二次停放。”

周良顺透露，每辆车平均停放时间80~90秒，取车70~80秒，每个车库只有一套升降系统，同时，由于场地受限，每个车库也只有一个门进出，所以会对停取车辆造成时间上的耽误。

“虽然排队停车需要等较长的时间，尤其是上下班高峰期，但关键省掉了寻找车位的时间。”市民黄先生说，以前上医院探望，最愁的就是找不到车位。

【账本】

车库总投资1700万 年纯收入超150万

这一立体车库的制造商区域总经理方大雄给海都记者算了一笔账，妇幼保健院立体车库采用彩钢板结构建筑，车库投资1472万元，算上土建、设计、消防等费用，差不多要1700万元，车库共有200个车位，也就是说，每个车库造价大约要8.5万元。

“车库造价成本不能一概而论，而是要根据车库采用何种结构建筑以及所处的地质、地形等因素而波动。”方大雄说，立体停车库相对传统车库，大大提高了土地使用率，缓解了停车难问题，让停车更加快捷。此外，立体车库还节能、减排，而且也很安全。

运营情况如何？周良顺告诉记者，医院的智能立体车库是为了方面病人及其家属朋友停车，并不以盈利为目的，“收费标准定得并不高”。

目前，该立体车库的收费标准为第一小时4元，不足1小时按1小时计收，超过1小时加收2元，停放24小时最高收费不超过30元。每天的使用率在80%左右，按照目前的停车收费标准，一个月可以收入12.8万，一年收入153.6万。

“立体车库建成后有三年的维保期，目前，包括保险、维保费用均由制造商提供，再过一个月，维保期限将至，届时，可能还需要额外的一笔费用。”

【探讨】

民间资本建停车场 能否适当配套商业服务

民间资本进入公共停车场建设，面对公共利益和经济效益，商家更多考虑的是投入和产出，对此，政府又该如何平衡公共利益和商家经济效益二者的平衡？

泉州市政协委员陈笃恒认为，民间或民营资本建公共停车场，可以解决周边停车难题，会带来一定的社会效益，“而作为商家，更关注停车场的成本核算和回收问题”。

陈笃恒建议，政府对民间资本投入公共停车场建设，应出台更灵活的政策。如不影响周边居民的采光、通风、环保等问题，只要符合停车场建设要求，就放宽高度限制。如果有影响周边居民，则可从用地、银行贷款、减免税等方面给予支持和扶持，适当可批些商业场所作为补偿，这样才能更好地吸引民间资本参与公共停车场建设。

以柳先生申建的公共停车场为例，泉州市政协委员黄黉认为，“相关部门已对停车场建筑高度有要求，说明是经过充分论证，那么停车场建设业主最好按照审批的高度来建，否则就算建起来，最后影响周边住户的采光、通风、噪音等问题，也会引来不必要的麻烦，这就违背了建公共停车场的初衷。”

黄黉透露，政府即将出台的《进一步鼓励社会力量参与公共停车场建设的若干意见》，从多方面对社会力量建公共停车场给予扶持，这本身就是兼顾商家的经济效益。文件虽未正式出台，但他建议政府对建设公共停车场的个人或企事业，可适当给予资金补贴。

有业内人士指出，作为停车场，其用地的主要功能是公共停车，政府应允许其配套建些商业用房，以满足市场需求和经营者收入补贴。“但商业用房比例应该给予控制，不要改变了其原有的停车场功能。”

另外，泉州万德商厦负责停车场建设相关人员提出，鲤城老城区、丰泽区，停车较为拥堵，可建停车场的地块不足，“如果一味地用建筑规范来审批停车场，除了手续的繁琐外，通风、采光、日照等因素也是一大难题，是否可将停车场以特种设备或是临时建筑来审批，这样立体停车场才能向空中要空间”。

企盼

这些年，说好的停车场呢？

2010年，泉州编制一份文件，提出要在中心市区结合空地，规划建设12个公共停车场，争取当年年底启动建设。近日，海都记者挨个走遍当初定的12个地段，发现仅有4个停车场按规划投用，其余8个因投资或捆绑项目未落实等原因被搁浅。

然而，全市的汽车保有量却与日俱增。根据市交巡警部门统计数据，截至去年年底，丰泽和鲤城机动车保有量17.5万（截至今年7月，中心市区新增汽车1.5万辆，预计全年将突破2.5万辆），停车位只有6万多个，按照城市车辆与泊位1∶1.3的合理配比关系，泉州中心市区停车位缺口达到16.4万个。

为缓解停车难，今明两年，泉州又新规划了17个停车场项目，重点推进7个立体停车场。今年4月，泉州市发改委研究制定《进一步鼓励社会力量参与建设公共停车场的若干意见》初稿。具体方案，将连同《停车场管理规定》、《停车场收费管理办法》于近期出台。

方案将在何种程度上鼓励社会力量参建公共停车场，缓解泉州停车之困，让人充满期待。

【走访】

说好的停车场 等了4年没动静

2010年，一则消息让市民马先生兴奋了一阵子。他在泉州市区义全街某银行上班，媒体报道，他单位对面，也就是原泉州市海洋渔业局拟建停车场。只是，马先生和他的爱车翘首以盼了4年，却始终没见动静。同样疑惑的，还有原泉州市海洋渔业局的门卫老李。他在这已呆了近11年，“原本海洋渔业局搬走后，这里就听说要改造成停车场，后来也不知道怎么就没了动静”。

当初被选中的，除了原海洋渔业局办公楼外，还有边上一幢鲤城区农林水局下属单位办公楼和一幢海洋渔业局职工宿舍。这些单位原计划要搬到东海。同年9月，相关部门已划定该停车场的红线图并下达规划设计条件，停车场也已着手展开方案设计，对该项目进行经济测算，并上报上级研究。

只是，说好的停车场，为何一直没有进展？泉州市海洋与渔业局相关人员解释，由于设备较多，水产技术站和海洋与渔业环境监测站不便一起搬到东海，所以又搬回了义全街，建停车场的事就搁置了。海都记者走访中，还听到两种说法，一是原计划和一墙之隔的万德商贸大厦（原华联商厦）的空地共建停车场，不知什么原因没谈拢，就搁置了；另一种则是缺少资金。

不过，随着今年万德商贸大厦立体停车场动工，马先生和同事对这一带停车场的关注，也随之转移。

【原因】

配套项目没跟上 停车场跟着泡汤

4年过去了，说好的12个停车场，目前只有新华路线厂停车场、齐云路停车场、新门街源和堂地下停车场、新华路泉州机器厂（今年二期也已进入审批阶段）按规划完成，其余因投资等各种原因未能投建。

城北路内燃机配件厂如今仍是一片硕大的旧厂房，总占地面积21014.06㎡。关于建停车场，值班人员老姜表示从没听说过：“这里离市区有些远，建这么大的停车场，有些浪费。”老姜说，这些老厂房基本都租出去了，每年可收益八九十万；建停车场，要投入一大笔钱不说，收益也不一定有租赁好。

西贤路无线电元件厂的门卫老张是二三十年的老员工，表示没听说他们厂要改建停车场的事。“这些楼房除了一幢我们自己使用，其余都出租了。”

海都记者了解到，拟建的停车场涉及旧厂房的，大多属于泉州中桥集团股份有限公司。该公司相关负责人介绍，“停车场都只是配建（跟着厂房改造）而已，并非独立的一个项目”，至今未建的停车场，大多因捆绑项目未能落地，只能缓建。美食街中侨第二针织厂、城北路内燃机配件厂是因“片区改造或项目没有推进”被搁浅；西街无线电元件厂停车场是因暂没考虑推进相关项目。这位相关负责人透露，崇福路原中侨机床厂4年前被搁浅后，这几年一直出租给投资、陶瓷、玻璃等公司作为工作室。目前已规划为做文化创意产业，方案已上报泉州相关部门。待该项目获批，会配建一个两层的地下停车场，连同地面停车位，能提供近914个停车位。

【他山之石】

各地政府出鼓励政策

厦门：今年8月13日出台新政策，凡是社会力量愿意投建公共停车场，政府都会给予资金补助，地上楼内停车楼和地下车库则按不同标准给予补助。采用垂直升降技术的，每个车位可补助2万元。

合肥：今年7月29日出台暂行办法，社会力量参建公共停车场，可以享受减免城市基础设施配套费等城市市政基础设施建设方面的费用。

杭州：今年4月出台实施办法，公共停车场投资单位可拥有产权，报市政府批准同意后，可将其整体转让或整体抵押(不得割转让或销售)。社会力量投资建设的公共停车场，收费实行市场调节价管理。

福州：2002年6月出台暂行规定，为鼓励社会力量建设公共停车场，一级地段每车位奖励9000元，二级地段每车位奖励6500元，收费标准实行市场调节价。

日本：是立体停车场的王国，为鼓励建设立体停车场，对经营性停车场给予了减免税的优惠。提倡“小而分散”的原则，特别繁华和拥挤的路段，有的停车场甚至只有两三个车位。

2010年规划的12个停车场（现状）

★新华路线厂

★齐云路停车场

★新门街源和堂

★新华路泉州机器厂

★原泉州市海洋渔业局（原单位未搬离）

★崇福路原中侨机床厂（出租）

★城北路内燃机配件厂（出租）

★西贤路无线电元件厂（出租）

★泰和酒店西侧（最近启动）

★美食街中侨第二针织厂（员工宿舍）

★打锡街人民医院旧址（临时停车场）

★坪山路停车场（施工因故中止）

今明两年拟建的7个立体停车场

★市国投经营公司原财政局大厦

★泉州市第一医院

★泉州市人民医院

★泉州市儿童医院

★万德商厦

★泉州市正骨医院

★威远楼新联合停车场