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泉州中心市区不动产登记实务相关问题解答(三)

2016-07-27 18:20:09  来源:东南网  责任编辑:陈小妮   我来说两句
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十六、赠与书经过公证后,是否还需要出赠人到登记机构办理房屋所有权转移登记?

《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定了“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请”,而第二款对可以由当事人单方申请的情形作了规定,但赠与不在其中。

因此,赠与书经过公证后,出赠人(或其代理人)还应当到登记机构办理房屋所有权转移登记;公证书有明确可由受赠人单方申请的,可由受赠人单方申请。

十七、部分按份共有转让房产时,登记机构是否要通知其他共有人?

在《物权法》实施以前,无论是按份共有还是共同共有,凡是对房产整体的处分,都是要求全体共有人同意。而《物权法》第九十七条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”这里所说的部分按份共有人处分(包括转让和设定抵押)房产,并不是对自己份额的处分,而是对房产整体的处分。因此,只要共有人之间没有约定,占三分之二(是产权份额占三分之二而不是共有人的人数占三分之二)以上份额的按份共有人同意就可以处分。

《物权法》实施后,占份额三分之二以上的按份共有人对房产的处分是合法的行为,登记机构没有义务通知其他共有人。但在实践中,份额占少数的按份共有人虽然无法阻挡其他共有人对房产的处分,但这种处分如果是出卖房屋,份额占三分之二以上的共有人应当通知其他共有人,否则牵涉到共有人的优先购买权问题。

十八、原产权人不变,如要添加共有权人,需要什么材料?

所谓共有,是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共同享有所有权,换言之,是指多个权利主体对一物共同享有所有权。添加共有人必须要以存在共有关系为前提,故此类情形的办证要根据共有的形式区别对待:

(一)添加的共有人与原产权人存在共同关系,且房产的取得在共同共有关系存续期间,共有财产不分份额。如夫妻关系。对此,可以理解为登记簿记载的房屋权利状态与事实权利状态不一致,只要申请人能够提供充分的证明,提出增加共有人的登记申请,登记机构可以给予办理相应的更正登记。需要提交的资料包括:1.不动产登记申请表;2.申请人的身份证明;3.不动产权属证书;4.证实登记确有错误的材料。

(二)添加的共有人与原产权人存在各自按应有份额对共有物共同享有权利和承担义务的共有关系。此情况添加共有人,会使原产权人的产权份额由完全所有变为共同所有,权利份额在原产权人与新添加的共有人之间发生了转移。一般此情形会以赠与形式体现,需要办理房屋产权的转移登记手续。为此,在办理房屋转移登记手续时,需要提交的资料包括:1.不动产登记申请表;2.申请人身份证明;3.不动产权属证书;4.赠与公证书;5.涉税证明等。

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