前坂的小区自治样本 自治有啥招亮亮账本看门道

前坂的 小区自治样本

丰泽街道前坂社区成立于2002年6月，由原前坂居委会和津秀居委会整合而成，辖区位于中心城区，范围东起田安南路、西至温陵南路、南至泉秀街、北至六灌路，辖区总面积约0.45平方公里。社区内的成员单位有泉州交巡警支队、泉州海关、丰泽区建设局、丰泽区外经贸局、丰泽区交通局、鲤城区地税局等单位。社区内的商住小区有前坂新村、广益花园、蟠龙大厦、泉安公寓、世纪王朝。

□本期执行：早报记者 艺芬 潘登

□本期联办：东南早报

丰泽街道前坂社区

没了物业公司，小区靠业委会自治到底行不行？前坂社区有不少现实的样本。

“辖区的小区规模都比较小，有些只有2到3幢楼；由于开发早，不少小区如今成为老旧小区。这两个现实条件摆在那里，物业公司担心赚不到钱，都不爱接手管理。”前坂社区居委会书记兼主任黄志英说，不少小区原先的物业公司想涨物业费，但业主不同意，物业就撤走了。小区不能没人管，业主是小区的主人，居委会多方发动，支持多个小区成立了业主委员会。

黄志英说，这些自治的小区有成功的案例，比如世纪王朝小区和广益花园，业委会工作得到业主的肯定和支持，物业费实现百分百交费；也有难以为继的，如绿榕苑小区，有业主不交费，小区入不敷出，业委会3年届满，委员们都不愿接着干。

黄志英说，要实现合理自治，需要的条件不少，看看前坂社区小区自治的情况，大家可以当个参考。

小区自治有啥招 亮亮账本看门道

如今的世纪王朝小区，有了美丽的庭院。

前坂社区书记黄志英说，目前，不少业委会接手小区物业自管自治，最久的有13年，最短的也有2年。分析了这些小区自治的案例，她认为，小区成功自治，要满足以下条件：

一是小区规模小：住户少，彼此熟悉，也利于联络感情；如果小区太大，人多，意见难统一不说，业委会人手有限，很难照顾到位。

二是业委会有想法、能坚持：小区自治，不一定能做到所有业主都满意，面对质疑和指责，业委会要顶得住；既是服务业主，就需要真心、耐心、细心，有问题立即解决，一旦积重难返，业委会失去了业主的信任，就很难恢复。

三是业主愿意配合、团结：如果有业主不配合业委会的工作，比如不交物业费，小区收支不平衡，自治模式就无法维持。

四是收支有结余：小区管理少不了修修补补，这些规模小的小区如果没有公共财产收入，一旦物业费收入全部花光，维修费用又找业主收取，很容易招致业主的不满。

70岁的老连今年7月刚刚退下来，不再管理世纪王朝的物业。之前他负责小区物业服务10年，小区的物业收入除去日常人员开支，还有安装监控、打通消防通道、购置健身器材、年年中秋博饼等额外开支，他还攒下23.7万元。

要问老连怎么做到的，他说，花钱要精打细算，小区也要琢磨点公共收入。

世纪王朝：

勤俭持家+拓展收入 攒下二十三点七万元

物业费标准 10年没变

2003年，业主入住3年后，物业公司撤了。

“没人管不行，垃圾一天没清运，小区就成垃圾场。”老连说，业委会成立的初衷是维权，因为开发商欠账太多，水电等问题都没解决，物业公司撤了，业委会就要自己管起来。老连等人定下物业费标准：电梯房0.7元/平方米，楼梯房0.3元/平方米，每户每个月多交1吨水费用于支付水损。

通知到户后，业主们都能接受，而且所有业主都按时全额交费，这让老连他们很感动。当时B幢都是居家住户，A幢是办公场所，入住率不高，物业费每个月能收到1万多元，除去保洁员、保安、水电工等工资，还能剩4000多元，可以负责电梯维保、零件更换、公共用电等支出。

拓展收入：停车加广告费

“业委会接管物业时，就定下原则：以服务为宗旨，不以营利为目的。”老连说，物业费用于小区的主要开支，够是够了，但要改善小区环境，又需要经费。

这笔经费就来自停车费和外墙、电梯的广告收入。每辆汽车每个月停车费200元，24辆就有4800元；摩托车、电动车50部，停车费30元，就有1500元；广告收入1年也有1万多元；小区外出租给某银行安装ATM机的那个小窗口，1年也有1万多元的租金。

货比三家 勤俭持家

物业费和小区公共收入，这是大家伙儿的钱，花大家的钱，老连比花自己的钱更加精打细算。他的原则是：一、超过2000元的开支项目，要有合同，注明材料费用和工钱；二、材料要货比三家，多挑选多比较，勤俭持家。

比如，给小区铁栏杆上油漆，老连会自己买来油漆，让保安和收购废品的人一起合作上漆，给他们补贴工钱，这样比较省钱。再说电梯的维保，平时维护是交给专门的电梯服务公司，业委会也跟该公司签合同，每部每月250元。后来，该公司要涨价，每部每月400元，老连就跟他们增加了2条要求：少于100元的配件要无偿更换；损坏而需要更换的部件，电梯公司要将型号、名称报给业委会，业委会自己去购买，实在买不到才交给维保公司买。

就是这样，到今年8月移交时，小区的物业收入还攒下了23.7万元。“最多的时候，物业收入结余28万元。去年A、B幢大堂吊顶重新装修，花费数万元。”老连则希望新的物业管理人员延续勤俭持家的作风。

广益花园： 管了小区事 才知业主热心肠

改造后的小区，更加整洁舒适。

广益花园的自治，既有轰动一时的业主自发集资100多万元改造小区，也有细水长流的日常物业服务管理。

参与过小区改造的小区业委会主任黄培专先生说，以前业主们互不相识，现在因为小区的事情经常打交道，大家熟悉了，才知道咱们的邻居都是热心肠。

自治意识强 集资改造小区

建成于1992年底的广益花园，是市区乃至全市范围内最早的小区之一。

自建成起，小区一直是由开发商下属的广益物业公司管理，但是存在各种矛盾，以致业主不满物业服务而拒交物业费。物业公司每月物业费收取率仅30%-40%，服务质量也随之下降，只能对小区进行维持性管理。

物业管理不到位，小区出现脏、乱、差、治安不好等问题。业主们承担起改造小区的责任，自发集资。2010年4月业主们推举黄培专先生为牵头人，小区业主募捐了约110万元，主要是改造庭院。近5000平方米的公共庭院铺上石板材；1000多平方米的绿化重新修整；重建南门和东门，两个大门都向外移，重新建造；安装路灯，加建围墙，布设监控；完善排污、绿化、卫生、停车等设施。（早报2011年11月曾进行连续报道）。

不怕得罪人 有事多沟通

业委会管理小区物业，首要任务就是服务居民，邻里关系、环境卫生、治安管理……居民有意见，业委会就需要介入。“业委会要化解矛盾，而不是制造矛盾。要沟通，而不是命令。不能怕得罪人，小问题及时解决，才不会积累成大问题。”黄培专说，比如，之前有业主反映楼上漏水，甚至连卧室吊灯都积满水，还漏到床上。黄培专就和各户业主商量，找来水电工，一层楼一层楼去检查，最后发现是热水管出了问题。商量一番，大家分摊点费用，解决问题，皆大欢喜。

还有，小区最早进行改造工程时，也有业主不理解，找社区居委会告状。但是，当初对业委会有看法的居民，看到业委会的努力，小区环境得到改善，后来对业委会委员都很服气。

业主多支持 自治不怕难

如今，广益花园的物业费标准是：楼梯房0.4元/平方米，连体别墅0.7元/平方米，电梯房0.9元/平方米，小区业主停车费包月80元，若业主的亲戚朋友来访，不收停车费。小区每个月收入3万多元，聘请9名保安加1名物业管理人员，工资2万多元，实现收支平衡还略有结余。

黄培专先生说，有了业委会牵头和协调，当年小区物业费的收缴率达到98%；92%的业主捐资给改造工程。

而业委会委员在解决小区事务的过程中，也和其他业主有了接触、认识。原本小区业主各忙各的，互不相识，经过这2年小区自治，大家打过交道，也就彼此熟悉。其实，业主们都很明理，看得到业委会在做事，有的业主去年没交物业费，今年自动补交，小区物业费基本收齐。

绿榕苑： 十余户业主不交费 难倒业委会

小区醒目位置贴的缴费提示

今年10月，绿榕苑业委会三年届满，业委会主任老吴和他的伙伴们提出换届选举，不愿意继续管理小区的物业。“业委会委员是无偿服务，业主不交费，小区就无法继续维持。”

业委会的想法 收支平衡就好

2010年7月，当时绿榕苑的物业管理公司想从0.5元/平方米提到0.7元/平方米，业主不同意，那时候也有业主不交物业费，物业管理公司便撤走了。社区居委会动员了老吴等业主，成立业委会，进行小区自治。

“物业费0.6元/平方米，小车停车费包月150元，电动车停放充电不用另交钱，小区照明也从物业费来支出。”老吴说，业委会成员的想法是，只要小区物业能够收支平衡就好了。

想尽办法 还是收不齐物业费

小区自治3年，老吴等人为了收取物业费，费了不少工夫。

绿榕苑有十几个店面，老吴说，这些店面花些力气倒也收得起来。有家租户要求业委会要给发票，但业委会不报税，哪来的发票？商量半天，用水费的单子来处理，他们才肯交费。有家租户说店面有裂缝，业委会要负责维修。老吴等人想，这个问题是开发商遗留下来的，但不修补，收不到物业费，小区损失更大。老吴和租户协商，少收一个月物业费补贴租户。还有租户只肯交水费，后来老吴讲了道理，说商店门口的环境卫生、用水用电都与小区有关，享受小区的服务自然也有交费的义务，最后也做通了对方的工作。

而居民不交物业费才是让业委会真正头疼的事情。小区94户人家，大部分业主都准时交物业费，但总有那么三四户不交，最糟糕的时候十几户没交。对于业主不交物业费，业委会是一点办法也没有，怎么做工作都没用。有的因为楼上空调滴水，他就不交物业费；有的说车丢了；有的因为回来晚了没有车位；也有抱怨小区卫生不干净，反正只要找到一个理由，就成了不交费的理由。

小区开支多 收费不齐难倒人

小区自治3年，老吴说，只有三四户不交费的时候，每个季度物业费大约3.1万元，除去保安和保洁员的工资，还是略有结余的。而这一点结余，业委会也抓紧用来改善小区的环境，安装监控、路灯，加高大门和围墙；清理化粪池；小区有不如意的地方，业委会尽量改善。

10月份，绿榕苑业委会开始收取今年第四季度物业费，但有十几户业主不交，小区的物业费就少收取2000多元；小区公共厕所漏水，维修花了1700元；少收钱又要多支出，收不抵支，业委会也没辙了。

老吴说，业委会委员们都是无偿服务，有业主不交物业费不说，还怀疑他们将物业费占为己有，实在让人寒心。

现在，老吴等人把今年第四季度的物业费交到了社区。

社区黄书记说，绿榕苑没有业主愿意出来管理，物业公司也不愿意进驻，现在只能社区想办法管起来。这点物业费，社区要考虑小区能够维持多久，保安暂时没法请了，只能先保证环境卫生。

小区一干13年这位保安不简单

保安赵留刚

2000年，赵留刚30岁，从山东老家来到泉州，有了第一份工作——在世纪王朝小区当保安。他没想到的是，13年了，自己不仅没有挪过地方，一直在这里当保安，而且已经舍不得离开这个小区，这里的业主就像自己的亲人一样。十多年了，大家都称他“小赵”，一直没变过。

业主们说，小赵和他的同事们在小区里待的年头越久，咱们的安全感就越强。

物业公司撤了

他被留了下来

最初，世纪王朝小区是由开发商指定的物业公司进行管理，赵留刚当时属于物业公司聘用人员。

由于开发商欠账太多，业主入住小区时仍是施工用电，水管经常破裂，房产证没有办理，很多业主将对开发商的不满转移到物业公司身上，物业费、公摊水电费不交不说，甚至有些业主连自家用电也不交费（当时用电还未进行一户一表改造）。

后来物业公司撤了，小区业委会开始接手物业，进行自治。已经退休的老连是业委会委员，负责物业服务，征求业主们的意见，邀请小赵继续留在小区，为大家服务。

热心保安保管

业主家的钥匙

“小赵是和我们同甘共苦过来的，那时候小区电梯没电，人被困在里面，他和我们一层楼一层楼去找，撬门，把人救出来。”业主苏阿姨说，小赵就是小区的一分子。

小赵的为人得到了业主们的认可，这些年，谁家有喜事，孩子16周岁宴、结婚宴、乔迁宴等，都会邀请小赵；很多业主们出门就把家里钥匙寄在小赵这里，其他家人回家，没有钥匙进门，找小赵就对了；业主离开世纪王朝，搬到别的地方生活了，钥匙还是交给小赵，让他帮忙打理出租。

临时停车收费

业主想补贴保安

“小赵在咱们小区待的年头最长，13年；另外2名也有六七年；只有1名是今年新来的。”老连说，对一个小区来说，保安待得越久越好，比如小赵，他知道小区每个业主的家庭情况，知道他们的亲戚朋友，他为小区尽心尽力，大家才有安全感。3年前，小区业委会通过了一项规定，保安在小区多待1年，月工资就增加100元，至今已实行3年。

另外，考虑到小区保安的工作是12小时制，不能兼职，业委会也没有给予夜宵补贴，之前老连等人就默许小赵他们对外来车辆收取临时停车费，作为补贴。