洛江美尔奇花苑小区被欠物业费 业委会拟告7业主

业委会自治 业主积极参与是关键

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试水小区物业自治，物业费难收是不少业委会最担心的问题，怎么办？一方是业主投诉“物业没管好，我当然不交物业费”，另一方管理者诉苦“不交物业费，没有资金我怎么管”。但是，如此类似于“鸡生蛋”还是“蛋生鸡”的打嘴仗对于改善小区状况的意义并不大。归根结底，业主们履行好自己的义务、积极参与配合，业委会努力提升管理水平，才是小区物业自治的成功关键。

●市人大代表苏耿聪

先尽义务再要权利 交费才能索取服务

小区物业自治遭遇尴尬，市人大代表苏耿聪深感这是个难题。

他说，相比无管理的小区而言，业委会自治是个不错的方式。但仅靠几名热心业主进行义务管理，难免会有困难。“首先，业主要有先尽义务再要权利的意识，即要先按时交费，才能索要服务。”苏耿聪表示，业委会成员都是义务劳动，与有报酬的物业公司不同，因此业主的心态要调整。

“根据外地经验，部门可制定业委会管理，明确业委会的权与责。有些业委会也会与所在的社区居委会联合管理，明确哪些事情由居委会出面协调，这或许会给业委会的管理带来一些方便。”苏耿聪建议。

泉州市住建局房地产市场与物业监管科工作人员陈雄表示，业委会是小区业主选举出来的自我管理组织，它是代表业主的执行者，承担着物业公司的部分职责，却不等同于商业化的物业公司。

“政府对业委会的管理，与物业公司是不同的，比如小区收费标准中，物业公司的收费标准要按政府指导价收取，但业委会的收费标准只要得到2/3业主的同意即可。”陈雄表示。“业主要有花钱买服务的意识。即使是公共设施的维修，也不能全然由业委会承担。”陈雄解释说，平时所交的物业费只承担平时日常维护，如保安、卫生及日常小维修。如果需要大的基础设施维护，仍需要业主共同分担。

“这当中，业委会要起牵头、沟通作用。牵头测算花费、找维修公司，沟通业主按一定比例分担费用。”陈雄说。

●洛江区政协委员陈源华

建议将交纳物业费 纳入个人信用记录

洛江区政协委员陈源华认为，要改变业主不交物业费的情况，有一把利剑，那就是将其纳入征信体系，不交则留下信用污点。这也是陈源华在去年洛江区两会上提出的建议。

陈源华介绍，以万安街道辖区的小区为例，现有居住小区（不含在建）26个，目前入住8535户。这些小区普遍存在公共设施破损严重、维护经费难以落实，多数小区规模偏小、物业管理成本偏高等问题。业主不交纳物业费的普遍理由是：“你物业没管好，我当然不交物业费了。”

“这句话初听起来好像有点道理，但其实是个误区。”陈源华说，小区、业主、物业管理，这三者是物产、所有者、雇佣的关系。作为业主，物业管理费是小区管理的基础，就如企业老板雇佣工人干活，只叫干活，不给工钱，那怎么行，拖一个月对方就会有意见，三五个月物业公司也许还愿意坚持一下，时间长了，物业公司收的物业费无法支付正常的管理费用，只好降低管理成本，即采用减少物业管理工人人数、招聘年纪大的保安、降低报酬等手段，这就直接导致管理品质下降，而后更多的业主不交物业费，到最后物业公司难以为继，撤出管理。

而小区物业自治，业委会成员提供义务劳动来管理小区，如果遭遇业主拒交物业费，着实是非常尴尬的状况。

“将小区业主缴纳物业费情况纳入征信体系,这也是很多地方都在探索的路子，2011年1月，中国物业管理协会向国务院法制办发了一份《中国物业管理协会关于将物业费纳入征信范围的意见函》，旨在‘业主个人物业费交纳情况’列入个人征信的内容与范围，目的就是建立一个诚信的管理体系。”陈源华认为，物业费交纳情况已经不是个人的问题，成为一种现象，很多人抱着“事不关己，高高挂起”的心态，认为没物业也无所谓，反正自家门口扫干净就行了，直到小区状况一团糟，才认识到其实小区就像一个大家庭，谁都逃不了责任。

在陈源华看来，目前，将物业服务费缴纳情况纳入个人征信范围的条件已基本具备，这是对守约业主的褒扬，对失信业主的鞭策，同时也是促进物业管理行业健康可持续发展的重要举措。