《零售业进入关店转型高发期》追踪②
购物中心：得停车场者得天下
现代商业环境下，合理的停车场以及科学的停车管理已经成为商业成败的关键。（陈晓东 摄）
近日，发生在泉州商业零售领域的关店潮引起业界关注，细心的市民会发现，这些关店的超市、百货或者便利店有一个共同的缺陷，就是要么没有停车场，要么虽有停车场，但是场地太小、规划不合理，停车不便，没办法吸引人气，最终导致商场的经营难以为继。业界人士认为，现代商业环境下，合理的停车场以及科学的停车管理已经成为商业成败的关键，说“得停车场者得天下”一点也不为过。
□本报记者 温文清
多家商场 因停车不便关店
不久前，永辉超市钟楼店的关张，多少令泉州市民感到吃惊，因为到目前为止，永辉仍然是全省最大的商业零售企业。说起钟楼店的关店，永辉一位张姓负责人坦言，停车不便是导致永辉超市钟楼店关店的重要原因。
近年来，随着泉州人均车辆拥有率的大幅提高，人们自驾购物的占比日益增加，停车场这一配套设施在商业项目中的地位也越来越重要。即使是骑电动车前往，人们也更喜欢停车方便、停车场所更大的商场。
“中山路的好运来超市、涂门街的富华超市、丰泽街的安盛超市，其经营不善都和没有停车场有直接的关系。”曾任安盛超市总经理助理的黄瓒先生如是说，“丰泽街和祥远路口的安盛超市长期以来无法解决停车问题，小摊小贩将超市门口几乎围了个水泄不通，不要说小车了，连停个电动车有时都很难。”也许正是这个原因，记者了解到，丰泽街的这家安盛超市关店后，后续的祥发海鲜超市也在经营不足两年后关店。
相反，那些拥有足够的停车场和停车位，且停车方便的商场、购物中心，顾客消费群体相对稳定，比如浦西万达广场拥有5500多个停车位，其中购物中心总共有3000多个地下停车位；城东的中骏世界城设计了3000多个停车位；中闽百汇涂门店拥有周边文化宫、文庙、旧人民医院等多处停车场所；新华都丰泽店拥有泉州商城大型停车场；就连县级市场的惠安宏毅百汇广场，虽然建筑面积不足7万平方米，但是也配备了500多个停车位和7000多平方米的停车面积。
停车场已成购物中心标配
“一个设计合理、泊位充足、拥有良好管理水平的停车场，能为购物中心带来更多的人流及商机。”福建省连锁经营协会许安心博士说。根据国际惯例，每一百平方米商业建筑面积提供1个停车位比较合理，因此商场能否提供充足、便利的停车服务，成为其竞争力的重要指标，在发达城市，“近五年修建的购物中心，车位配比有的甚至达到1.37个/100平方米。”许安心说。
而记者在了解行业资讯时也发现，在睿意德中国商业地产研究中心监控的42个城市中，购物中心停车场车位数量达到58.6万个，停车场建筑面积为2280万平方米，几乎为总商业建筑面积的30％。
“这几年，我们发现泉州很多商业地产在做宣传时，会将停车场大小、车位多少，作为购物中心的重要噱头，可以说明，停车方便与否对消费者很重要。”业界人士蘧宇翔说。
“不仅要有停车场，还要停车容易，找车容易。”市民郭女士说，“我最怕停车后找不到车，最不喜欢七拐八弯、指示不清楚的停车场，一进去就让人迷路。”
“别小看这些消费者的感受，一旦有过几次不愉快的停车经验，消费者就可能不太愿意再到这家购物中心购物了，这将直接减少客流。反之，如果一个商场的停车库设计合理到位，就会吸引很多驾车消费者，驾车者中有不少高端客户，一个好的停车场可以为购物中心带来高端客源。”工薪阶层的陈先生说。
业界人士表示，商场配套停车场的设计、规模、动线等与商场的经营息息相关，一个合理设计的停车场能为购物中心增加客源，提升销售，而缺乏规划的停车场则直接影响商场业绩，从长远来说几乎可以影响一个购物中心的成功与否。
停车场可打造多样寄生业态
虽然现在不少消费者逛商场是开车前往的，但是如果认为停车场仅是一个泊车区域，那你就错了。
记者在调查中发现，目前泉州绝大多数的购物中心、商业综合体的停车场都是为了配合商场的经营，为市民提供泊车服务的，虽然有的有收费，有的不收费，但其功能仍然相对单一。
黄瓒说，在国内一些发达的城市，为了进一步增加停车场的收益，购物中心停车场还可以充分利用停车场空间和来往车流量，打造停车场的多样寄生业态，扩张停车场的收益链，比如增加汽车美容、宠物美容、停车场广告等。有的城市的购物中心停车场，还专门提供“女性专用停车位”服务。“一些购物中心为方便女性顾客，会设立比一般停车位置更好的女士专用停车位，面积更大，方便停车，提升安全度。例如，成都鹏瑞利青羊广场就提供了72个专属女性的停车位。”
睿意德中国商业地产研究中心首席分析师施瑾认为，未来购物中心的停车场将呈现管理智能化的发展趋势，智能停车场作为购物中心智能化的一部分将会越来越普及。而各个购物中心的停车场还将实现联网共享数据，通过对场内停车量、停车收费额、客流方向、商场销售额等数据进行分析，可以总结消费者需求特征，为购物中心的决策提供数据基础，这样一来停车场的重要性就更加突出了。
减少被动关店 配套规划先行
现代商业时代，大型商业网点越来越多，建筑面积动辄几万平方米，甚至几十万平方米。
为了商业利益，一些开发商往往尽量增加营业面积，而减少停车场等配套面积，导致停车场规划不够、交通路口设置不合理等现象，不但不利商场自身的经营，还经常导致城市交通拥堵。
因此，政府相关部门应联合加强对大型商业网点的指导和监督，在项目设计和规划前期，就统筹全局、适度超前，特别是引入听证制度，保证停车场、交通路口设计的科学性与合理性，使大型商业能够在自身健康发展的同时，减少被动关店、交通拥堵以及重复建设等城市问题。 （温文清）
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