泉州中心市区不动产登记实务相关问题解答（五）

四十、什么是抵押权？

抵押权就是为了担保债务的履行，债务人或者第三人将财产抵押给债权人，如果债务人不能履行到期债务或者发生当事人约定的事项，债权人对该财产优先受偿的权利。举例来讲，甲欠乙500万元，丙以自己的一处房产为甲担保，并签订了抵押合同，进行了登记。到了约定的还款日期，甲无力偿还，于是将房产拍卖，价款600万元，则乙可以优先受偿500万元。其中，甲是债务人，丙是抵押人，乙是债权人，也是抵押权人。

《物权法》明确规定，不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。也就是说，不经过登记，则抵押权不成立。如上述例子中，抵押合同生效并不代表抵押权已经设立，而是当抵押事项被记载于不动产登记簿上时，抵押权才得以设立。

四十一、不动产抵押权登记是否需要不动产价值评估报告？

根据《中华人民共和国担保法》第三十五条 抵押人所担保的债权不得超出其抵押物价值；根据《中华人民共和国物权法》第十三条 登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。所以办理不动产抵押权登记需提交抵押物价值证明。抵押物价值证明可以是不动产评估报告或者双方协商确定不动产价值的书面材料。

四十二、土地使用权抵押担保主体范围包括哪些：

除法律法规禁止的市场主体和民事主体外，商业银行、信用合作社、证券公司、产业基金公司、投资融资公司、担保公司、典当行、小额贷款公司等金融机构及其它各类企业法人和自然人，均可依法申请办理土地抵押登记，不得设置法律法规规定以外的任何限制条件。

四十三、已出租的房屋能否办理抵押登记？已办理抵押登记的房屋还能出租吗？

根据《物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，已经出租的房屋可以再办理抵押登记，但必须书面告知房屋的承租人，而且不影响原租赁合同的效力；已经办理过抵押登记的房屋也可以出租，但是房屋承租人的权利不能对抗已经办理过登记的抵押权。

四十四、什么情况下申请预购商品房抵押权预告转本登记？

如果一套商品房原来已经办理了预购商品房抵押权预告登记，现在产权证已经办理完，达到了转本登记的条件，就应该申请预购商品房抵押权预告转本登记。

四十五、如果达到预购商品房抵押权预告转本登记条件后没有申请相应的转本登记，会产生怎样的法律后果？

《物权法》第二十条规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此达到转本登记条件后应该及时向不动产登记机构申请相应的转本登记，才能保障权利人的合法权益。