洛江美尔奇花苑小区：被欠物业费 业委会拟告7业主
美尔奇花苑小区，业委会公布欠费业主名单。
十几年的“旧”小区，物业走了，无人管理，垃圾堆砌，蚊蝇乱飞。好不容易成立了业主委员会（以下简称业委会），小区由业委会自治。不料，接管两年八个月，25名业主共欠管理费和水费4万余元。其中，有7户累计欠费各近1000元。业委会几经催讨无果。
这是洛江区美尔奇花苑小区的事，为免影响业委会日常管理，也为维护按时缴纳费用的业主的利益，小区业委会准备状告这7户业主。这在泉州还是头一遭。业委会本是业主推选出来义务管理小区，为何会发展到要对簿公堂的地步？
欠费 自治两年八个月被欠4万元
“小区管理都是统一的，不会因为某户没交费，保洁员就不帮忙清扫。但这等于是由交费的业主给不交费的业主买单。反过来，因为个别业主没交费，影响业委会的日常管理，又损害了买单的业主的利益。”美尔奇花苑业委会主任刘丽芬说。
美尔奇花苑从2003年起搬入住户，原来一直由物业公司管理。2012年6月30日，物业公司撤走。此后三天，小区陷入无人管理状态，大门无人看守，垃圾无人清扫，蚊蝇到处飞。
几名业主看不下去，站出来维持，义务看守了几天大门，请人清扫了垃圾。见状，有业主呼吁成立业委会，自治小区。当年7月，由社区出面，90%的业主参与，成立了业委会。
小区面积共2万平方米，住宅每平方米管理费0.6元/月，店面每平方米1元/月。“全部收齐，每月约有1.2万元收入，但每月固定支出就要9600元。”刘丽芬算了一笔账：小区现有保洁员1名，每月工资2300元；保安3名，每月工资1500元；管理人员1名，每月工资2200元；财务1名，工资600元。除去这些固定支出外，偶尔也要疏通水管，换换灯泡等，每月支出也近万元。
“就算物业费全收齐了，每月也只能剩余少许，更何况现在都收不齐。”她说，小区尚未进行自来水改造，业主的水费也由业委会统一交。有业主没有按时交齐水费，不足的水费，也由业委会承担。
从欠费清单上看，截至2015年3月，被欠水费已超4468.7元。此外，四户住宅和三家店面，共欠物业费12223.4元。
除去清单上的欠款大户外，整个小区25户业主，共欠水费和管理费4万多元。
小区就是家园，无论是业委会还是业主都希望小区能够整洁、美观。
争议 部分业主认为业委会管理不力
那么，为何部分业主不愿交费呢？原因很多，有的说是因为车停在小区内被刮了；有的反映小孩在篮球场周围摔伤了；也有的说是小区吵，晚上睡不好觉……总之，不交费的业主均认为业委会管理不到位。
黄先生自2012年就在小区C幢楼下经营一家便利店，面积约100平方米，每月管理费约100元。从2014年4月至9月，他累计欠费近600元。
他反映，便利店后面的水管受堵严重，业委会却一直无力解决。他说，管道是该楼的公共管道，整幢楼的生活污水和一楼餐饮污水都从这里排。但这条管道一堵污水就从店里的马桶往上涌。他称，他向业委会反映多次，业委会知道换管费用高，就不了了之了。
“现在基本上每个月我都要叫人来通一次，一次也要100元左右，和物业费差不多。但公共管道业委会是不是该管，不能只收钱发工资吧？” 对此，业委会相关负责人表示，他们也叫人通了两次。后来，业主反映要更换大的水管，请人一看才知道，换水管要800元，业委会确实无力承担。
“公共管道也应该谁受益谁出钱的，如果800元全由业委会负担，那其他几幢的业主是不是会有意见。原来我们商量让C幢业主共同分担费用，但楼上住户不受影响，他们不太愿意出。所以这事才一直拖着没解决。”该负责人表示。
状告 “管家”告业主并不容易
诸如此类的问题，几次沟通不下，被欠的费用也无法收齐。无奈之下，业委会决定寻求法律帮助，将累计欠费千元左右的七名业主告上法庭。
不过，法院也头疼，在泉州市还从未有过“管家”告业主的情况。根据规定，如果业委会要状告业主，至少要提供三份材料：起诉书、70%业主签署由业委会管理小区的同意书、70%业主签署同意起诉欠费业主的同意书。
起诉书好办，可是要让业主签署可能“得罪人”的“同意起诉书”可不好办。从去年12月业委会决定起诉至今年3月，160多户业主中仍只有约100户业主签署同意书，约6成。
“很多业主都怕得罪人，不想签。”刘丽芬说，但无论如何，不走法律诉讼的程序，那些不交费的业主还是不交费的。
◆立即调查
自治小区的尴尬与困局
在市区由业主自治的小区并不太多，多数集中于洛江区。在走访中，记者发现和美尔奇花苑相似，诸如楼房漏水、小区下水道管道老化等大硬件修缮问题成为许多自治小区的管理障碍。
因为没钱修，业主对业委会的管理不满，因为不满拒绝交纳物业费，形成恶性循环。
万荣公寓垃圾成堆
◆小区一:万荣公寓
物业费入不敷出 业委会只好解散
1月3日，万荣公寓陷入混乱。ABC三幢楼门前垃圾成山，小区也断了电。找不到业委会的业主们围在楼下干着急。
“1月1日业委会解散，31日才贴出告示。至少要提前一星期说吧。”住户杨先生对业委会的做法颇为生气。楼道贴出的告示显示，截至去年12月底，小区几十户业主（包含店面）共欠管理费约3万元。
许先生是小区A幢一楼沿街一家广告印务公司的老板，从去年第二季度起共欠费1000多元。“房子渗水成这样，他们也管不了，我们还交钱吗？”许先生一脸无奈。他的两间店面，各有两层，墙壁因长期浸水，白灰掉落严重，每天早上都能扫出两三畚箕。楼上部分墙面甚至长出绿苔，手按下去能挤出水来。
“去年6月开始渗水，严重时要在墙根下放盆接水。我这都是广告纸板，怕湿。”许先生说，他们也不确定水从何而来。该楼较长，由两幢楼拼接而成，呈弯弧形。渗水墙壁就是两幢楼的拼接处。他们怀疑是幼儿园地板下的管道破裂导致渗水。可是幼儿园觉得冤。此事反映到业委会，业委会为双方开了次协调会，也找来工人查看，但未果。“这是大问题，业委会没钱帮他们查修，我们只能出面调和，让他们自己协商。”原业委会彭主任说。
就这样，因为问题无法解决，幼儿园和广告印务店分别欠下了不少物业费。“当时物业公司就因业主不愿意交物业费而撤走。我们成立业委会，开始了物业自治。”彭先生被选为业委会主任，“两年来真的是身心俱疲。”彭先生说，因万荣公寓面积较小，物业费收入本来就不多，随着保安、保洁人员的工资上升，加上不交费的业主越来越多，物业费入不敷出，最终业委会只能解散。
◆小区二:圣湖小区20栋A、20栋B
停车收费 维护业主利益惹了租户
圣湖小区的业主们花10余万元把小区下水道和停车场等“硬工程”修理好了。为了维护出钱业主的利益，业委会在停车费问题上做了调整，却引起了租户们的不满。
圣湖小区20栋A栋和B栋与小区其他住宅楼相隔着一条圣湖路，独立坐落在小区西面，被楼里的住户称为“抱养的孩子，没人管”。业主们只好自治了。
今年1月9日，租户杨先生驾车回到小区，却在小区入口处被拦下了，原因是他没按时缴纳停车费。“我有交，租房子的时候就和房东说好，停车费、物业费都包含在房租里的。”杨先生称。
“你是租户，每月的停车费是200元，不是50元。”小区保安跟杨先生这样解释。杨先生认为，凭什么租户要多交三倍的停车费？
“这也是为了照顾业主的利益，这些停车位，包括下水道改造等都是业主们集资十来万元改造的，租户并未出过钱。”小区业委会相关负责人介绍，目前小区40多个停车位，已不能满足50多辆车的需求，很多业主回来晚了没地方停车。为了维护出资业主的利益，才不得不实行两种收费标准。“现在的问题是，有些租户拿着房东的停车卡只交50元停车费。这是管理上的问题，我们下一步会更换新的停车卡，凡是租户的都一视同仁。”该负责人表示。
自治三年 万源花苑结余10万元
万源花苑小区整洁美观，成为小区自治的成功范例。
万源花苑离美尔奇花苑一公里多，物业公司撤走后，万源花苑刚开始也遭遇了与美尔奇花苑一样的境地，然而，万源花苑业委会却成功逆袭，如今不仅小区管得好，且还结余10多万元，成了洛江区小区物业自治的成功范本。
干干净净的通道、整齐排放的电动车……走进万源花苑小区，第一感觉是舒服。“我们自己管得很好！住在这里很舒心。”小区的一些业主很自豪地告诉记者。
一份账单
物业自治三年多 结余10多万元
走进万源花苑，大门的左侧墙壁上，硕大的红字写着“财务情况公示栏”等几个字。
公示栏上贴着四份财务报表，分别是万源花苑的第二季度和第三季度的，内容分成四大块：一是上期结余，二是收入，三是支出，四是结余。
在收入栏上，有物业费、电费、水费、租金、银行利息等五项收入，精确到分。支出栏上，则有电话费、日常水电维修费、工资等几项。
记者注意到，截至2014年9月30日，该小区结余107396.85元。这是一份详细报账单，更是小区物业自治三年多来的成绩单。
“财务报表贴在墙上，接受每个业主的检阅，让大家监督，大家才会信任我们。”业委会主任曾武峰说，“财务公开，是取得大家信任的最大利器之一。”
自治由头
物业公司撤走 倒逼业主自治
“小区有今天这么优美的环境，来之不易！”在小区散步的林阿伯说。
2011年5月初，物业管理公司从万源花苑撤出。一名业主说，当时因为小区没有水改，水管老化，业主用水有时遇到麻烦，而物业公司没及时解决，加上其他问题，物业管理公司与业主矛盾加深，有的业主就拒绝缴纳物业费。长此以往，物业公司入不敷出，于是撤走。
撤走时，曾武峰正在外度五一节。等他回到小区后，扑面而来的是一股臭味，呈现在面前的是堆积如山的垃圾——几天没人打扫的小区，在烈日下，已是臭气熏天了，而小区大门也被台风刮倒了。
“这怎么行呢？”看到小区糟糕不堪，一些热心的业主聚集在一起，商讨对策。他们自己捐了一些钱，首先把小区的垃圾清理掉。
“这样下去肯定不行的，必须成立业委会，自己的家园自己管。”在洛江区相关部门的介入下，万源花苑业委会成立了，曾武峰等9人被选为业委会成员，开始迈出小区物业自治第一步。
“刚开始成立时，有的业主泼冷水，认为成熟的物业公司都没办法管小区，业委会怎么能管好呢？”
“那个时候是一个头两个大。”曾武峰坦言，那段时间压力很大，“但不管更不行，小区是自己的家。”
自治关键
业委会成员率先交足物业费
业委会成立后，立即聘请保洁员、保安，来维持小区的物业的基本运转。过后，又聘请刘一伟负责小区物业的日常管理工作。
“要继续下去，必须能把物业费收上来。”曾武峰说，他们几个业委会成员，一下子交了大半年的物业费。其他业主见状，也纷纷来交，一天就交了6000多元。
“但仍有些业主不交。我们沟通后，主要是他们对先前物业管理有意见，物业公司没把问题解决了，有些怨气。”曾武峰说，知道这些业主们的想法后，业委会成员分头行动，做他们的思想工作，“现在我们自己管了，若大家不交，那么小区物业肯定很糟糕，没办法住……”
一番入情入理的分析后，加上看到业委会确实在为小区义务做事，一些原本不交物业费的业主也慢慢交了物业费。
汉唐商厦业主有了更强的责任意识
小区管理
举办小区文化节增进了解
打响第一炮后，业委会开始琢磨，如何将小区管得更好。
他们聘请了小区三名德高望重的业主，对业委会的工作进行监督。同时，建立业主QQ群体，听取业主们反映的问题和建议。
“反映物业管理问题的，我们立即处理。”刘一伟说，如业主反映路灯不亮了，他们立即联系电工来修复。“要把反映的每个小问题立即解决，否则业主就会对你有意见。”
业委会成立几个月后，举行了一场小区业主文化节，大家将拿手好菜拿到小区的空地上，与大家共享，增进了业主们相互了解。
业委会最大的一个举措是进行财务公开，让每一分收入有记录，让每一分支出有源头，并聘请专职会计对账目进行审计，最后张贴在小区公示栏上，接受每个业主的监督。
通过一段时间的运作，小区业主交物业费的比例超过98%，“个别业主并不住在小区，而是在国外，联系不上。”曾武峰说，物业费有了节余后，小区新建了健身场所，新买了健身器材，业主一有空就去锻炼娱乐。
畅谈感受
真心付出就能得到大家支持
经过三年多，小区的收入结余已经有了10多万元。曾武峰的最大心愿是，还要继续节省下去，等政府部门出台水改措施后，争取让业主少出钱，就能进行水改。
几年下来，曾武峰等业委会成员认为，小区物业自治，管好小区，有很多经验可以借鉴：业委会成员不能有任何私心，不能占物业费的任何一点便宜，财务要公开，业主遇到的物业问题要及时处理和反馈。
“只要你热心、真心付出，其他业主肯定会支持你的。小区物业也能慢慢管好。”曾武峰认为。
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业主反省 汉唐商城由乱而治
汉唐商城位于洛江区，始建于2002年，如今卫生干净，布置整齐。经历两次组建业委会的业主们应该不会忘记，曾经无人管理的那4个月，垃圾成山、照明瘫痪，小偷如入无人之境的惨痛经历。也是这4个月的经历让业主们认识到，“管理是必要的，交费也是应该的”。
2013年7月，被欠下20余万元物业费后，物业撤走。随即小区第一次成立业主委员会，自治小区。为维护日常管理，业委会决定将住宅管理费由0.5元/平方米提高到0.7元/平方米。然而，不愿交费的业主，就算是邻居来收费也同样不愿交。
“入户收费时，有一名业主甚至拿刀相向，就是不愿交。”业委会成员蔡宗芳说，业主不愿交钱的理由很多，比如小区没有监控、车子被盗、车子被刮等。因为收到的费用还不够付保安、保洁的工资，当年12月，业委会宣告解散。
无人管理的小区，陷入一片混乱。成堆的垃圾堆在楼道前，业主们只能掩鼻而过。公共照明全部瘫痪，夜里漆黑一片。小偷如入无人之境，一夜5部电动车被盗。这下，不交费的业主们开始反思自己了。
“很多业主意识到，平时不是没管理，只是日常管理他们看不见，现在一不管理就乱了。”蔡宗芳说，当时就有几名业主提议再成立业委会。经历4个月的混乱后，经小区90%业主同意，在环保部门、街道等协调下，小区第二次成立了业委会。
“现在配合多了，都能按时交费。”蔡宗芳介绍，小区有业主200户，除6户没交外，其余都能按时交齐。业委会每月能收到1.2万元管理费，基本可以维持日常管理。
“小区管理很复杂，也很累，但辛苦不怕，关键是大家要配合。要有配合意识，只有交费了，才能享有服务。”蔡宗芳说。
业委会自治 业主积极参与是关键
网图
试水小区物业自治，物业费难收是不少业委会最担心的问题，怎么办？一方是业主投诉“物业没管好，我当然不交物业费”，另一方管理者诉苦“不交物业费，没有资金我怎么管”。但是，如此类似于“鸡生蛋”还是“蛋生鸡”的打嘴仗对于改善小区状况的意义并不大。归根结底，业主们履行好自己的义务、积极参与配合，业委会努力提升管理水平，才是小区物业自治的成功关键。
●市人大代表苏耿聪
先尽义务再要权利 交费才能索取服务
小区物业自治遭遇尴尬，市人大代表苏耿聪深感这是个难题。
他说，相比无管理的小区而言，业委会自治是个不错的方式。但仅靠几名热心业主进行义务管理，难免会有困难。“首先，业主要有先尽义务再要权利的意识，即要先按时交费，才能索要服务。”苏耿聪表示，业委会成员都是义务劳动，与有报酬的物业公司不同，因此业主的心态要调整。
“根据外地经验，部门可制定业委会管理，明确业委会的权与责。有些业委会也会与所在的社区居委会联合管理，明确哪些事情由居委会出面协调，这或许会给业委会的管理带来一些方便。”苏耿聪建议。
泉州市住建局房地产市场与物业监管科工作人员陈雄表示，业委会是小区业主选举出来的自我管理组织，它是代表业主的执行者，承担着物业公司的部分职责，却不等同于商业化的物业公司。
“政府对业委会的管理，与物业公司是不同的，比如小区收费标准中，物业公司的收费标准要按政府指导价收取，但业委会的收费标准只要得到2/3业主的同意即可。”陈雄表示。“业主要有花钱买服务的意识。即使是公共设施的维修，也不能全然由业委会承担。”陈雄解释说，平时所交的物业费只承担平时日常维护，如保安、卫生及日常小维修。如果需要大的基础设施维护，仍需要业主共同分担。
“这当中，业委会要起牵头、沟通作用。牵头测算花费、找维修公司，沟通业主按一定比例分担费用。”陈雄说。
●洛江区政协委员陈源华
建议将交纳物业费 纳入个人信用记录
洛江区政协委员陈源华认为，要改变业主不交物业费的情况，有一把利剑，那就是将其纳入征信体系，不交则留下信用污点。这也是陈源华在去年洛江区两会上提出的建议。
陈源华介绍，以万安街道辖区的小区为例，现有居住小区（不含在建）26个，目前入住8535户。这些小区普遍存在公共设施破损严重、维护经费难以落实，多数小区规模偏小、物业管理成本偏高等问题。业主不交纳物业费的普遍理由是：“你物业没管好，我当然不交物业费了。”
“这句话初听起来好像有点道理，但其实是个误区。”陈源华说，小区、业主、物业管理，这三者是物产、所有者、雇佣的关系。作为业主，物业管理费是小区管理的基础，就如企业老板雇佣工人干活，只叫干活，不给工钱，那怎么行，拖一个月对方就会有意见，三五个月物业公司也许还愿意坚持一下，时间长了，物业公司收的物业费无法支付正常的管理费用，只好降低管理成本，即采用减少物业管理工人人数、招聘年纪大的保安、降低报酬等手段，这就直接导致管理品质下降，而后更多的业主不交物业费，到最后物业公司难以为继，撤出管理。
而小区物业自治，业委会成员提供义务劳动来管理小区，如果遭遇业主拒交物业费，着实是非常尴尬的状况。
“将小区业主缴纳物业费情况纳入征信体系,这也是很多地方都在探索的路子，2011年1月，中国物业管理协会向国务院法制办发了一份《中国物业管理协会关于将物业费纳入征信范围的意见函》，旨在‘业主个人物业费交纳情况’列入个人征信的内容与范围，目的就是建立一个诚信的管理体系。”陈源华认为，物业费交纳情况已经不是个人的问题，成为一种现象，很多人抱着“事不关己，高高挂起”的心态，认为没物业也无所谓，反正自家门口扫干净就行了，直到小区状况一团糟，才认识到其实小区就像一个大家庭，谁都逃不了责任。
在陈源华看来，目前，将物业服务费缴纳情况纳入个人征信范围的条件已基本具备，这是对守约业主的褒扬，对失信业主的鞭策，同时也是促进物业管理行业健康可持续发展的重要举措。
●洛江区政协委员王恩德
小区管理好不好 业主态度很重要
“我认为，一个小区的管理好不好，业主的积极参与非常重要。”王恩德认为。
王恩德是洛江区政协委员，从2012年起，连续三年提的提案，均跟小区物业管理有关，对小区物业自治有自己的见解。
他说，小区物业自治，最关键的一点是，每个业主都能自觉参与，将小区真正当做自己的家园。“我很难理解，为什么一些业主不愿意交物业费呢？”王恩德在接受采访时，反复提及“安居乐业”，他说，一个物业管理好的小区，住起来才舒坦，才能确实安居，进而乐业，否则一走进乱哄哄的小区，走进自己的家门，心情怎么舒畅，怎么能安居呢？再者，从自家房产的价值角度讲，有好的物业管理，房产的价值就较高，否则就会降低。
王恩德认为，交物业费，是每个业主的义务，“只有履行好义务，才能谈权利，义务和权利是对等的。”在2014年提的提案中，王恩德也重点谈到了小区业委会。他建议，加强相关责任单位工作人员的履职培训，让相关工作人员，尤其是万安、双阳街道的社区工作者熟练掌握《物业管理条例》、《泉州市人民政府关于加强全市物业管理工作的若干意见》等相关法规和文件要求；让已经牵头组建过小区业主委员会的社区工作者，向其他未参与此项工作的社区工作者讲解组建工作经验和案例，全面提高万安、双阳街道的社区工作者组建小区业主委员会的工作水平。
王恩德还建议，出台《洛江区物业管理工作考核规定》，建立小区物业管理考核考评制度，规范小区物业管理工作，分批对街道社区负责人、物业服务企业负责人、业委会主任等人员开展物业管理工作培训，对做得好的，进行适当奖励和鼓励。
◆部门声音
管好小区物业 业委会很有必要
在洛江区住建局相关负责人看来，管理好一个小区物业，成立业委会还是很有必要的。
日前，该负责人在接受采访时表示，目前洛江区有人居住的小区有46个，但迄今为止仅有14个成立业委会，其中有10多个小区的物业，为业委会自行管理。
“住建局对业委会主要是业务指导，对其成立进行协调和监督。”该负责人说，若业委会未履行职责，导致被投诉，住建部门要介入了解，有必要的情况下，要会同街道办、社区等各方，要求对业委会进行改选。
该负责人坦言，相比物业公司以营利为目的的运作，业委会的成员纯粹是在热心义务帮忙管理小区，因此物业费也相对较低，再加上小区物业自治，所收取的物业费无需缴纳税收等，因此相比物业公司，小区物业自治好了，还是能剩钱的。
“但业委会自己聘请人员管理小区，也有一定的风险。”该负责人说，因为聘请的人员现实中不可能签订合同，购买保险，因此万一他们在工作中不慎出事，需要大量的医疗费和赔偿费，到底谁来买单呢？曾有一个小区业委会聘请的保安，在工作中身亡，最后法院判业委会要赔偿几十万元，结果是每个业主都要均摊，但若保安是物业公司的工作人员，就无需业主再付这笔钱了。
（来源：东南早报） | 
