小区公共收益属于谁花在哪 规范管理维护业主合法权益

本报讯 （记者 许钹钹 李菁 吴嘉晓 文/图）电梯广告、丰巢入驻、公共场地租金收入……小区公共收益归谁所有、该如何使用，向来是广大业主关注的焦点。有的小区公共收益不曾进行公示，甚至不知所终，有的小区公共收益有所盈余，每年还能给业主发红包。为规范小区公共收益管理，维护业主合法权益，2021年省住建厅下发通知，《关于加强住宅小区公共收益管理的指导意见》（征求意见稿）向社会公开征求意见。2021年6月至9月，泉州市住建局联合相关部门在全市范围内开展专项整治。如何进一步保障小区公共收益规范管理、维护业主合法权益，昨日下午，东南早报“一线通两会”工作室邀请泉州市人大代表蔡美英、政协委员林海云及泉州市住建局副局长刘云峰共同聚焦。

多年未公示公共收益

一物业公司被罚万元

“我们小区的公共收益来源包括广告、丰巢、信号基站、电动车充电桩和路面公共停车位等，但在泉州市联成物业管理有限公司管理小区期间，业主们从没见过关于小区公共收益的任何公示。”家住市区联成花苑的业主陈先生说。

记者了解到，2021年9月30日，泉州市联成物业管理有限公司已经撤出联成花苑。在此之前，该物业公司已经管理小区20年，物业费为0.6元/平方米。最近三个多月，小区由业主自管，目前陈先生正组织牵头筹备业委会，成立后将物色新的物业公司入驻小区。

陈先生介绍，小区路面差不多能停110辆车，每个车位的月租费100元，业主的亲戚、朋友可临时停放，按小时收费。自管三个多月来，单单路面停车费就收到1万多元，此前物业公司管理时对车辆没有进行实名登记，不时有外面的车进来停放，陈先生认为，停车费收入应该不会低于自管时期。另外，小区还有广告、基站等其他公共收益，按年度收费，今年年初已被物业公司收走，目前移交尚未完成，业主们暂时不清楚具体金额。广告公共收益来自楼梯、公共墙面、入口道闸、电子屏的广告和品牌入小区做活动等，业主们曾多次要求物业公司进行公示，物业公司总以各种理由搪塞。

记者从鲤城区住建局了解到，泉州市联成物业管理有限公司在管理联成花苑小区期间，未按照规定对公共部位经营收益情况进行公布、公示，在鲤城区住建局责令改正后逾期仍未整改。因违反《物业管理条例》相关规定，去年10月，该物业公司被处罚款1万元。

广告牌、停车场、快递柜进驻等都能带来小区公共收益。

云谷小区加装电梯，业委会从公共收益中支出，按照每部1万元进行补助。

小区业主同享公共收益

收红包获补贴形式多样

在公共收益管理方面，一些“别人家的小区”引人羡慕。2021年1月，泉州市区天峰小区为800多户业主发放红包，每户500元，共计40多万元，这来自路面停车场收费、部分场地出租经营等取得的公共收入。业委会将部分公共收益投入购买小区监控设备和完善小区设施、景观改造提升后，给业主们发红包。

无独有偶，2021年，泉州市区城东柏景湾小区的业主也领取了每户365元的分红红包。柏景湾小区共有1900多户，收到的分红是小区公共部位的广告收入、外围停车场的收入等公共收益的结余。业委会将账户上70%的钱发放给业主，约有70万元，余下30%今后用于小区公共设施建设、维护。

记者了解到，小区公共收益福利远不止发红包一种方案。泉州丰泽区云谷小区因这几年小区加装电梯比较多，业委会决定按照每部1万元进行补助，补助从公共收益中支出。目前该小区建好、在建或者申请的电梯有20部左右。

而在晋江蓝湾半岛小区，业主可以领取每户365元的分红红包，若未领取，钱直接转入物业公司冲抵该业主相应金额的物业费。

市人大代表蔡美英、市政协委员林海云做客早报“一线通两会”工作室。

建立信用评价体系

监督管理物业企业

泉州市人大代表蔡美英表示，目前我市部分物业企业存在公共收益公示不规范甚至未向业主公示的情况；部分物业公司未将应该分配给业主的公共收益金额存入专户；还有部分物业企业公共收益直接用于公共设施设备维修支出手续不完善，以及公共收益分配不规范等。

她建议，物业公司应该针对自身存在的问题进行自查自改，定期向业主公示公共收益收支情况。小区的公共收益应接受业主委员会的监督。物业行业协会也应当起到引导和监督企业规范经营的作用。

监管部门要加强监管的力度，开展针对小区公共收益的专项整治行动等，组织开展物业公司进行关于公共收益方面的专项培训，引导物业公司规范经营。可考虑建立物业企业年度信用评价体系，设立物业公司红黑榜，将公共收益管理情况纳入信用评价内容，通过相应的惩治和表彰措施，依规依法进行监督和管理；对在各方面都做得比较好的小区和物业企业作为示范进行公示表彰，推广其做法达到引领示范作用。

小区所在的社区居委会应充分发挥基层管理职责，加强对物业企业的监管工作，如定期检查小区公共收益账目，针对业主提出相关问题，可督促物业公司清楚明晰地对业主进行回复，发现问题的可监督其进行整改。

发挥“党员楼栋长”作用

探索“特约监管员”制度

泉州市政协委员林海云建议，住建部门可探索出台符合我市实际情况的物业小区公共收益管理的指导意见，规范小区公共收益的责任、使用和监督。

“小区物业应自觉地定期将该区域公共收益归集、使用的明细账目在物业管理区域公示栏公示，并将公示照片上传至网络信息平台，接受业主监督，并对业主的询问予以书面回复；在业主委员会换届后、物业服务企业退管后，或者业主对公共收益的收支情况存有较大质疑时，由街道办事处或社区居委会委托第三方专业机构对公共收益专户开展专项审计，审计费用从公共收益中列支。”林海云表示。

他建议，可以“近邻党建”为抓手，发挥“党员楼栋长”作用，对小区公共收益进行监管。作为我市近邻党建工作的一项重要举措，泉州的许多地方设立了“党员楼栋长”，这成为化解邻里矛盾、反映邻里诉求的一个重要渠道。部门可以对党员楼栋长进行物业方面相关法律法规的培训，以更好发挥其在公共收益的监管、矛盾化解方面的作用。

同时，还可以在部分小区试点探索“特约监管员”制度，邀请从事财会、法律专业的业主作为特约监管员，加强对公共收益监管的专业性。

相关部门应健全完善物业企业信用评价体系，对违规违法侵占业主权益的物业企业依法进行处理，采取信用惩戒、列入黑名单等，清退一批不规范的企业。健全街道、社区、小区业委会、物业企业的物业小区“四位一体”管理机制，充分发挥居民监督在社区治理中的作用。

排查物业小区1003个

责令整改企业267家

记者从泉州市住建局了解到，泉州现有物业企业数量584家，物业服务小区数量1278个。去年6月至9月，泉州市住建局联合发改、公安、民政、市场监管部门，在全市范围内开展物业服务企业侵占小区业主公共收益专项整治行动。

通过部门专项整治、委托专家审计，发现一些规范住宅小区公共收益管理的问题，包括部分物业企业公共收益公示不规范，部分物业公司未将分配给业主的公共收益金额存入专户，部分物业企业公共收益直接用于公共设施设备维修支出手续不完善，以及公共收益分配不规范等问题。专项整治行动中，全市排查物业住宅小区1003个，责令整改企业267家（涉及物业小区434个），对20家企业依法依规进行信用扣分并通报曝光，立案调查企业3家，全市物业服务企业公共收益已存入专户5903万元，整治工作取得阶段性成效，缴存专户资金量居全省第二位。

因物业企业未将小区公共收益进行公示，泉州鲤城区福隆星城三名业主将豪亿物业公司告上了法庭。去年11月，鲤城法院依法判决厦门豪亿物业管理有限公司泉州分公司向三名业主提供小区共有部分收益及支出情况的资料。

专项整治行动中，发现丰泽区国际华城电动车充电桩没有独立电表，所有收益均由物业占有，且未向业主公示小区公共收益或公示时间太短，小区规划地下停车场一共130个，但经现场核查，实际停车位157个。丰泽区住建局据此对物业公司开具了整改通知书。

永春县宝龙城市广场物业（华龙物业）存在瞒报漏报被要求整改。该小区上报无公共收益，但永春县住建局检查发现该小区有4处智能充电系统，这些应为公共收益。

惠安县泉州万晟基业物业管理有限公司所接管的万晟凤凰城住宅小区，被发现停车场管理人员工资成本73500元是从业主公共收益中支出。惠安县住建局现场下发责令整改通知书，限期要求整改到位。

公共收益专项整治

向“深水区”推进

泉州市住建局副局长刘云峰表示，通过开展集中专项整治，市住建局及相关部门对公共收益归集、分配、使用和公示的监督检查积累了一定的经验，下阶段将把公共收益整治工作向纵深推进，常抓长效。

首先，充分发挥“前哨”作用。公共收益整治离不开业委会、业主等社会力量的监督，一方面将加快推进住宅小区召开业主大会和选举业委会，通过法定程序对住宅小区有关共有和共同管理权利的重大事项进行决定，发挥业委会执行机构、业主等社会力量的“前哨”功能，监督物业服务企业规范经营。另一方面将继续普及《物业管理条例》《民法典》等相关法律法规，宣传解读物业服务收费法规政策，提高业主的监督意识、维权意识。同步扩宽投诉举报渠道，广泛征集问题线索，结合日常检查和信访投诉受理，落实“以案倒查”，研究个案形成案例，形成更加规范的监管制度。

同时，打通监督检查的“最后一公里”。督促物业服务企业及时将小区公共收益存入专户，严格实行“收支两条线”，做到收入与支出账目清楚透明，并且每季度公示一次，接受全体业主的监督。结合“双随机”、精细化考评等日常检查巡查，开展公共收益专项督查或第三方专业机构审查工作，将公共收益管理情况纳入物业企业信用评价内容，作为企业年度信用评价的依据。加快物业管理融入基层社会治理，推动物业服务管理重心下移，建立“镇街吹哨、部门报到”工作机制，夯实街道、社区的日常管理责任，形成密切配合、齐抓共管的工作局面，持续巩固提升住宅小区公共收益整治工作成果。