【以案释法】借名买房 小心“房财两空”

随着城市化发展脚步的加快，一些人为了投资或者刚性需求，借用他人之名购买房屋，但是“借名买房”真的靠谱吗？这不，泉港法院就审理了这样一起案件，希望能引起买房人的重视。

□记者 黄墩良 实习生 周梓馨 通讯员 钟伟科 林颂勤

案情 为投资 借他人名字买房

2011年8月，鲁某有意向在泉港买房投资，但苦于无法付清全款，且因外地户籍等原因，导致在办理购房贷款时遇到不便，于是萌生了“借名买房”的想法。他决定借用庄某的名义购买房产。

双方协商约定，由庄某代鲁某签订买卖合同及贷款合同，并办理购房手续，但购房首付款及银行按揭款均由鲁某支付。

为此，二人还出具了一份声明书，声明庄某购买的上述房产系受鲁某委托，房产的权益及风险均由鲁某享有和承担；同时，二人还一同到公证处办理了公证委托手续，委托由鲁某办理房产的解除抵押、办证等事宜。

释法 签协议 须采用正规方式

法院介绍说，实践中，由于购房资格、逃避债务等原因，会出现“借名买房”的情形。

根据物权法规定，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。借名人与出名人之间的借名买房协议，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。借名人可以请求将房屋过户至自己名下，其享有的是债权请求权，而非物权，不能阻却法院执行。

提醒 风险多 借名买房需谨慎

由于房屋实际出资人与公示登记权利人不一致，存在借名协议无效、借名合意认定难、举证难、确权难、房屋被转让查封等多种法律风险。法官在此提醒，买房是大事，“借名购房”需谨慎，市民应尽量选择通过正规途径购置房屋，若不得已需要“借名买房”，实际出资人应当妥善保管合同以及购房款支付、偿还贷款、税费缴纳的相关凭证，如发生诉讼，才能最大限度保障自己的权益。

“其实，‘借名买房’对‘借名人’和‘被借名人’来说，都存在很多法律风险和政策限制。”福建瀛同律师事务所律师温惠阳说。

温惠阳分析，如果有限购政策，“被借名人”可能会失去购房资格，或者购房要算二套房的首付和利率，或者要增加购房现金比例；“被借名人”如果名下登记了房屋，可能被取消经济适用房等保障性住房的申请资格；贷款买房情况下，如果借名人不按时偿还贷款，借名人的信用记录可能会受到影响。

温惠阳说，“借名人”承担的风险也很大：因为“被借名人”是房产权利登记人，就算房产证保留在“借名人”手中，他也可以去房管部门挂失房产证，随后将房屋抵押；“被借名人”也可以在挂失房产证后将房屋出卖；如果“被借名人”欠有债务，房屋被债权人诉讼后，将面临被法院查封、强制执行等司法措施；如果“被借名人”离婚，房屋将算共同财产被分割等。

“万一已经‘借名买房’，借名人还是要尽可能保护自己的合法权益。”温惠阳说，购房者借名都应委托律师等专业人士，拟定并签订借名买房协议，约定清楚双方的权利义务。如果首付款是以被借名人的名义缴纳的，借名人汇款时，一定要备注汇款用途是与“代本人支付购房款”有关；购房者应该注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等。另外，首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等一定要保存完好；此外，若能过户了，购房人应尽快办理过户手续，将房子过户到自己的名下。

变故 惹官司 房子被强制执行

2013年1月，开发商向鲁某交付了上述房产，并于2016年9月办理产权登记手续，该房产登记在庄某的名下。

然而，2016年11月，庄某因债务纠纷导致该房产被泉港法院执行查封。鲁某得知后，于2018年6月向泉港法院提起案外人执行异议之诉，要求解除查封并停止执行该房产。

法院审理认为，虽然鲁某与庄某之间的“借名买房”事实成立，但因鲁某故意将该房产登记在庄某名下，其未及时办理产权过户的行为显然存在过错，且该房产用途并非用于个人或家庭居住，因此鲁某对该房产享有的民事权益不足以排除申请人的强制执行申请，遂依法判决驳回鲁某的诉讼请求。

后鲁某提起上诉，二审法院审理后认为该“借名买房”协议只在其内部产生债权债务关系，鲁某仅享有债权而非物权，其主张排除房产的执行缺乏事实和法律依据，遂判决驳回上诉，维持原判。

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借闺蜜名买房 过户前起纠纷

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