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买到“查封房” 买房人要求解除合同获法院支持

2020-09-24 09:40:27  来源:东南早报  责任编辑:陈小妮   我来说两句
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买到“查封房”,买房人要求解除合同获法院支持

行使不安抗辩权 他获双倍定金

■早报记者 吴水保 通讯员 尤燕玲

庄某购买二手房,签合同付了定金,而卖方出售的商品房却已被查封,房产无法过户。庄某行使不安抗辩权,并诉至法院。昨日,记者从晋江法院了解到,该院日前裁决此案,庄某未履行付余款义务并不构成违约,其要求解除合同、对方依约双倍返还定金10万元的请求,法院予以支持。

案情简介

买房依约过户前 发现房产被查封

庄某通过房产中介,与某公司签订《房产买卖经纪合同》,约定某公司将其坐落于晋江市梅岭街道的房屋出售给庄某,庄某应于签订合同之日支付定金5万元,并于2019年5月10日前将购房款324140元存入监管账户;双方应于2019年5月10日前办理房产过户受理手续;在产权过户当日,房产中介将监管账户中的上述款项支付给某公司。

合同签订后,庄某多次要求该公司配合其办理房产过户手续,但该公司不断推诿,拒不配合。为此,庄某起诉到法院,要求解除双方签订的合同,某公司返还双倍定金及赔偿已支付的律师代理费。

经法院审理查明,合同签订当日,庄某向某公司支付了定金5万元,剩余购房款尚未支付;房产中介于2019年5月6日向不动产登记中心查询,得知诉争房产在原、被告签订合同之前就已被人民法院查封。

法院裁判

买房者无违约 支持双倍返还定金

晋江法院认为,按照双方签订的合同的约定,庄某应先将购房余款存入监管账户,某公司再协助办理过户手续,但房产中介了解到诉争房屋已被司法机关查封,并将该情况通知庄某及某公司。

法律规定,应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形的,可以中止履行。因诉争房产被查封,不具备可以过户的条件,某公司存在无法继续履行合同的可能,庄某在了解到诉争房产已被查封的情况下,有权中止履行支付购房余款的义务,庄某没有违约行为。

另一方面,某公司的诉争房产在合同约定的过户期限2019年5月10日届满前不具备可以过户的条件,庄某委托律师发函催促后,已超过十日,诉争房产仍处于被查封状态。某公司未及时消除诉争房产的查封状态,导致诉争房产不具备可以过户的条件,已构成违约。庄某要求解除合同,某公司依约双倍返还定金10万元,法院予以支持。

法官说法

行使不安抗辩权 保护合法权益

法官介绍,购房者买到被法院查封的房产,虽合同约定购房者需先付款,但若出售方未及时消除诉争房产的查封状态,购房者可行使不安抗辩权,其未按时付款不构成违约,且因所购房产不具备过户条件,可行使合同解除权,请求出售方双倍返还定金并赔偿约定损失。

不安抗辩权,是指在有先后履行顺序的双务合同中,应先履行义务的一方有确切证据证明对方当事人不能履行义务,或者有不能履行义务的可能时,在对方当事人未履行或未提供担保之前,有权中止履行合同义务。规定不安抗辩权是为了切实保护当事人的合法权益,防止借合同进行欺诈,促使对方履行义务。

本案中,虽依照合同庄某履行支付购房款的义务在先,某公司履行过户义务在后,但某公司存在无法继续履行合同的可能,庄某享有不安抗辩权,其未履行付款义务并不构成违约。

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