他人促成购房交易 前中介索要中介费是否合法？

协议不属成交合同

买方有权选择中介

黄必良：

根据小崃所说的情况，对这份《看房协议书》的法律效力，可以从以下几点理解和把握：

1. 该协议不能视为完全意义上的合同。客户是否购买，何时购买，以什么价格购买等均未明确。因此，该协议法律约束力较弱。

2.该协议可以视为先合同义务。签订了该看房协议后，若客户为了逃避中介费而绕开中介成交或者委托别人进行成交，中介公司凭此协议有权追究其相关责任。

3.但该看房协议明显不属于“双方就房子已经达成成交”的意思表示，故不能完全约束买房人。如果该房源并非甲中介独家代理，客户也可以通过其他正规渠道获取该房源信息，那么小崃完全可以选择其他中介成交该房子。这不是违约也不需要承担法律责任，否则便剥夺了客户的选择权利，也是违背合同自由原则的。

综上所述及小崃所述的情况再结合司法实践，如果同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息，有权选择报价低、服务好的公司成交，此行为不属于“跳单”违约。此外，该协议部分条款属于格式条款，甲中介并没予以事先提示和说明，也应属无效。因此，小崃并没有违约，该协议不是买卖合同，甲中介并没最终促成合同的成交，无权索取报酬，小崃无需支付甲中介5000元。

口头合同有效委托人也有过错

黄必良：根据小森所述的情况，对本案可以作如下分析：首先，小森与老板之间形成委托代理法律关系。小森是委托人，老板是受托人，尽管双方并未签订书面合同，但鉴于我国合同法承认口头合同的效力，因此是否订立书面合同并不影响委托关系的成立。

其次，作为受托人的老板应在受托权限范围内行使权利，同时也要尽到善良管理人的义务。根据小森的陈述，他曾明确告知老板操作账户时要告知，老板也同意了，但事后老板进行投资时却没有这样做。根据我国《合同法》的规定，受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。而在本案中老板并没有履行告知义务，存在明显的过错。现在老板的行为造成了小森的经济损失，其理应承担赔偿责任。

最后，委托人小森明知投资有风险，却草率地将投资账户交与他人代为操作，并对授权范围、操作方式和周期、盈亏处理方式未作约定，属于“未尽合理注意义务”，也应当承担一定过错责任。

社会上类似小森这样委托投资的事情确实存在不少。从法院审理的大量炒股纠纷案件来看，如果要委托他人代为进行投资，双方还是要做到“先小人后君子”，签署详尽的委托合同，规范双方的权利义务。