目前，这套房子的产权仍在申办当中，阿沁已经将阿辉告到法院，要求阿辉搬出房子，将房子返还给他。

“我们当时的买房协议有效吗？阿沁若付10万元违约金给我，是否意味着我一定要退房子给他？”阿辉问道。

黄必良：阿辉与阿沁的房屋买卖协议是合法、有效的，并且双方已经履行了合同约定的义务，房屋也已经实际交付占有，且当时签订房屋买卖协议时，该产权权属清楚、明确。尽管双方未办理产权过户手续，但并不影响协议的效力。

因此，根据法律的规定，如果阿沁以未办理过户为由要求确认协议无效并解除，这是不能成立的，阿沁也不能以此为由要求腾房。

目前，尽管该房的产权证尚未办理下来，但该权属是清楚的，阿沁在向开发商购买房屋时已有办理商品房买卖的备案登记。阿辉可以等在阿沁产权证办下来后，依双方签订的房屋买卖协议向法院起诉，要求阿沁按协议约定的内容履行房屋产权过户（变更）登记义务。