一审：卖方反悔 应双倍返还定金

黄某四人该不该双倍返还定金40万给吴先生？这成了双方争议的焦点。

安溪法院认为，双方当事人在8月12日达成房屋买卖意向，吴先生为保证将来正式缔约，付给黄某等四人20万定金，该定金属于立约定金性质。当时黄某等四人出具的《收条》具有收受定金凭证和定金合同双重属性。之后，吴先生先后两次委托律师发函给黄某等四人，均未得到回复，双方也没有签订房屋买卖合同。法院认定，黄某四人拒绝订立房屋买卖合同，构成缔约违约。因此判黄某等四人作为收受定金的一方拒绝订立合同，应当双倍返还定金，共40万。

上诉：其他共有人不同意 卖方称实属无奈

宣判后，黄某四人向中院提起上诉。

他们称，从《收条》内容可以看出，所转让的房屋还有其他共有人，并称自去年8月12日吴先生将定金交付给他们后，他们立即多次以口头及电话告知吴先生，该房产的其他共有人拒绝转让。

吴先生说，从收条看，黄某等人出具该收条时明知自己超越权限处分共有人财产。他们在收条中承诺，在签订主合同之日，有把握将产权人的子女全部叫到现场签名，过户前能到公证处办理放弃继承权公证。他有理由相信黄某等人是有代理权的，黄某等人的代理行为符合表见代理的构成要件。依据诚信原则他才会将20万元定金交付给黄某等。他认为，在共同共有财产关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，如果第三人善意、有偿取得该财产，应当维护善意第三人合法权益。因此，该共有房产不属于法律、法规上规定的依法不可以转让的财产。

二审：定金合同有效 但违约无法归责

庭审时，黄某四人另申请证人杨先生、谢先生作证，证明 8月26日四人中的周某清、陈某生曾到中介所打算签合同，但中介所工作人员告知卖方有好几个人没来，买方的人也没有来。对此，黄某四人称，几个共有人不同意出卖房屋，所以当天买方也没到中介所。

而吴先生则提供一份文件，证明政府对该店面的指导价是每平方米3.8万元，而当时双方商定的买卖价格是每平方米2.3万元，他认为黄某一方就是因为觉得卖了便宜才反悔不卖。

黄某四人称自己并非不卖房，也不存在市场价格上涨才反悔的情况，而是因为其他共有人不同意卖房。

中院认为，黄某、陈某生、周某清、陈某琴出具给吴先生的《收条》具有定金合同（预约合同）和收受定金凭证的双重属性，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定该定金合同成立并生效，受法律保护。

定金合同订立后，由于诉争房屋的共有权人陈某英、陈某章、陈某兰、周某章不同意出卖诉争房屋，导致双方未能订立房屋买卖合同，但这不能归责于吴先生一方或者黄某一方，故吴先生要求黄某等双倍返还定金，缺乏依据，不予支持。但黄某等依法应将收受的定金20万元返还给吴先生。

中院终审撤销了安溪法院的一审判决，改判黄某四人返还给吴先生定金20万元。

■购房提醒：买房时，作为买方，必须了解该房子的产权人有哪些，最好是尽可能地与每个共有人达成一致买卖的协议，签订相关协议和合同。否则其他共有人可以作为原告，将买卖双方告到法院，要求确认买卖无效。