露台可有私人产权

“房屋作为不动产，其产权是一种特殊物权，必须经房地产管理部门登记认可。”泉州市住房和城乡建设局相关科室的负责人告诉记者，“实践中也有购房者要来办理商品房顶层平台的产权登记，对于这种情况要区别对待，通常楼顶平台是不能够单独进行产权登记的，但如果该平台具备构造上和利用上的独立性等条件，也可能被登记到特定业主的名下。”

“通常我们所说的楼顶平台包括屋顶和露天两种。”福建泉佳律师事务所施纯朴律师告诉记者，“在早期的楼房设计过程中，整幢楼的屋顶是一个叠拼起来的大平台。随着建筑设计理念的发展，现在的楼顶往往不再是一个单独的大平台，有的房地产开发商为了吸引购房人，通过退距的设计手段产生出的楼顶平台就叫做露台。就好比说，同样700平方米的面积，除去公用部分，别的楼层都建成四个150平方米的单元，而顶层只建了两个200平方米的单元，剩下的两个100平方米的楼面，就叫露台。露台是下层住户的‘楼顶’，也是顶层住户的‘院子’。对于屋顶和露台的产权归属，应该区别对待”。

“规划上专属于顶层单元，且开发商在售楼时已经根据规划列入该顶层房屋的买卖合同中的露台，应当认定为顶层业主的私有产权，依法进行物权登记，可以办理房产证。”施纯朴律师告诉记者，“至于是不是专属于顶层单元，主要看它是否具备构造上和利用上的独立性，这是《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，楼顶平台成为‘私家花园’是有法可依的”。

共有屋顶不能独占

“与露台的相对独立性不同，屋顶是不可能也无法单独办理产权登记的。”福建伟盛律师事务所的杨嘉文律师解释说，“屋顶是建筑物不可缺少的基本构成部分，它和房屋的地基、承重墙一样，从设计、建造和功能上讲都不属于任何业主住宅的专有部分，它只能属于全体业主共有。”针对“买顶层赠楼顶平台”的售房广告，杨嘉文律师告诉记者，“买房的时候要睁大眼睛，如果开发商向购房者赠送的不是露台而是屋顶，那么这只能说是一种营销上的噱头，没有法律依据，千万不能轻信”。

“除了专属于某一业主的露台，住户们没有权利在楼顶平台上进行‘跑马圈地’”， 施纯朴律师提醒小区居民，“根据法律规定，除业主另有约定外，任何一方不得多占、独占楼顶平台。因为它本身肩负着发生火灾时作为逃生避难所等功能，所以不得独占并为其他业主合理使用楼顶平台设置障碍，否则就有可能要承担侵权责任和其他不利的法律后果”。