二手房交易应查清房源情况 交接钱款需谨慎

购买被抵押房产 支付首付时要谨慎

规避方法：垫资还款时，将款项经由银行直接转账至卖方的还款账户，并保留还款凭证

买过二手房的购房者都知道，和一手房三成首付不同，二手房交易由于存在成交价与评估价的问题，因此首期款往往更高，甚至为总房款的一半左右。首付高，风险随之加大。但如果购买的房产已被房东抵押给银行，买方支付的首期款需用于帮助房东还清贷款后再进行交易，那么存在的风险就更大了。

中介机构人士表示，购买被抵押房产的现象，在二手房交易中并不少见，其中多由购房者垫资解押房产。按照交易流程，购房者将首期款先交给房东，由房东还清银行的欠款并拿到证件，而后到房管部门办理过户。一般情况下，房产要提前还款并解押，需要提前一个月和银行申请，而正常解押还需要一个月时间，即两个月左右才能办理过户手续。

“从解押到过户，这段时间的风险无法预估。”易嘉房产、东禾21不动产相关资深人士在接受采访时表示，购买被抵押房产的风险常有两种，一是卖家反悔不卖，二是在买家已垫资解押房产，但还没有办理过户的这段时间中，房东出现了债权债务纠纷，使得产权无法过户。其中，第二种情况，由于不可控、无处查等因素，往往等到事情发生后，购房者陷入被动。

对此，福建闽荣律师事务所律师许良妹表示，根据我国《担保法》和《物权法》相关规定，对于房主转让被抵押房产的情况，如果未征得贷款银行的同意，房主是不得出卖房屋的。但是，如果购房者提前支付房款向银行清偿债务，解除被抵押房产，那么买卖行为就发生效力。

许律师说，购买已经被抵押的房屋，为降低购房者风险，保证资金安全，应当注意几个问题。首先，购房者要向银行了解原房东的债权数额、期限、房屋抵押状况，二是可以找中介或担保机构垫资还款，实现风险转移，不过这需要支付一定垫资费用。此外，尽量将注销抵押手续和产权过户手续一并办理，即在注销抵押后，能够立即办理产权过户手续，以避免产权处于不安全的状态。

如果买方自行垫资解押房产，那么在合同中应当明确约定，而且付款时间应为卖方提前还款给银行的同一天。需要注意的是，买方别将房款转至卖方账户，再由卖方自行还款，而是将款项经由银行直接转账至卖方的还款账户，并保留还款凭证，尽量降低风险。

交易已完成 中介赚差价

规避方法：买卖双方面对面沟通，避免将相关权限全权委托中介机构

随着二手房市场的日趋活跃，以及中介机构的不断规范，越来越多购房者选择通过中介机构买卖房产。但是不可否认的是，中介行业素质参差不齐，仍存在一些不良现象，其中不乏赚差价行为。市区一女士就曾遭遇过这样的事情。

该女士说，今年上半年，她通过中介购买一套房，当时房东开价100万元，她便联系中介机构，让对方与房东进行交涉，表示自己出价95万元。随后，中介回复称，房东还价为98万元，该女士想想便同意了，交易随即顺利进行。

然而，事后她得知，当时房东同意95万元成交，并非98万元。而房东也称，当时见合同上所签的98万元成交价，他曾表示疑义，但中介机构解释说，扣除成交价95万元，另3万元是买方同意给中介机构的辛苦费。随后，该女士到相关部门投诉，但是由于中介机构不同意上述说法，协调迟迟无果。

对于这位女士的遭遇，福建闽荣律师事务所律师许良妹认为，《中国房地产经纪执业规则》、《房地产经纪管理办法》中，均明确中介机构不得有“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价”的行为。如果确实如这位女士所说，那么该中介机构的做法已经违反了上述规定，该女士可以向法院起诉，要求中介返还多收取的3万元差价并承担违约责任。

许律师建议，在二手房交易中，为避免被中介“吃差价”，应该做到几点：一是买卖双方面对面进行协商与谈判，尽量避免以公证书形式将相关权限授权给中介，减少中介暗箱操作的可能性；二是在房产达成交易意向时，应注意买卖双方的沟通，确保交易价格的真实性；三是买卖双方及中介签订三方合同，并在合同中约定中介“吃差价”应承担的违约责任。