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架空层纠纷多 是是非非难断

法律界人士认为， 在架空层归属问题上，现行法律规定尚不完备

本报讯 （记者曾彬虹 黄连茂）昨天，本报针对时代华庭架空层停车场归属问题引发争议一事进行了报道。在生活中，关于架空层的归属问题引发争议甚至诉讼官司并不少见。架空层的归属在法律上有哪些规定，开发商是否有权变更架空层功能，并据此申请产权证？记者就这些问题请教了法律界人士和相关部门。

架空层纠纷层出不穷

据了解，架空层普遍解释为“建筑物中仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层”，架空层最初出现是为了增加小区绿化，改善小区居住环境。但在近年，却屡屡成为业主与开发商、物业管理公司矛盾的根源。架空层的权属问题，越来越受到人们的关注，引发的纠纷甚至官司也不再鲜见。

2010年，位于泉州市津淮街东段的一个小区，原层高7米的一层架空层被开发商“加层”分隔成两层，每层3米高，作为公寓出售，小区业主认为，开发商此举改变了审批图纸上关于架空层的设计，将开发商起诉至法院，后双方达成了调解协议，开发商补偿业主部分款项。

2002年，由于原物业公司占用小区架空层开设商铺收租，深圳市一花园小区居民为了架空层的归属问题与原物业公司闹到法院，要求赔偿800万元。2011年7月6日，广东省高院对这场持续了9年的官司做出判决，要求原物业公司赔偿业主145万元。

架空层归属法律上如何认定

在法律上，如何认定架空层的归属？记者就此问题咨询了福建闽荣律师事务所的李色阳律师，他说，架空层是一个笼统的说法，法律上对架空层的概念并没有明确的规定。电梯井、楼梯间、过道、消防通道、车棚、储藏间等都可以列入架空层的范畴。

根据《物权法》的相关规定，建筑物区分所有权分为专有部分和共有部分，具体的区分要根据1995年颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。根据相关规定，架空层在2.2米以下的不能作为专有部分，不能办理产权。2.2米以上则可以作为专有部分，可以出售、办理产权。

李律师介绍说，根据使用功能、设计，架空层可划分为三种情况。第一种是架空层用于空气流通和防止潮湿，高度一般只有50厘米左右，不计入建筑面积，由业主共有，一般不会引起争议。

第二种是按原有设计的使用功能，办理合法规划手续的架空层，经履行规划手续，明确使用功能，产权明确的，按照“谁投资，谁所有”的原则，开发商对该架空层享有独立产权，但业主对此产权常存质疑，在实践中常引发纠纷。

第三种则是架空层没有办理法律手续，未标注功能，在实践中引起纠纷最多。在这种情况下，业主对架空层是否享有权利？李律师说，要看架空层的面积是否计入公摊面积，业主是否对此支付了对价。如果架空层面积未分摊到商品房销售面积，业主购房时未对该部分支付价金的，业主不享有相应产权。