商业贷款年基准利率下调 下月起还贷金额将减少

50万元、20年期 每月还贷减少150多元

最近，市民许先生收到一笔朋友还的借款，由于暂时没有更好的投资计划，便开始思量是否把银行房贷提前还了。“大概剩12万元就全部还完了，现在一次性提前还清，明年开始就不用再还房贷。”许先生如是说。

实际上，在年底有提前还贷想法的房奴不在少数。不过相比往年，今年年底究竟是否需要提前还贷，购房者们更应该精打细算。因为，今年6月8日、7月6日，央行先后两次降息，使得五年期以上的商业贷款年基准利率从原来的7.05%下调至6.8%，随后又进一步下调至6.55%。

而多数银行和购房者签订个人房贷合同时约定，利率调整将在次年的1月1日起执行。也就是说，在一年之中，无论央行多次加息或降息，个人房贷都要在次年的1月1日才执行新的基准利率，这就意味着，从明年1月1日起，将执行更低的贷款利率。

究竟降了多少？以贷款50万元、20年期为例，记者使用一网站房贷计算器计算后得出，如果选择等额本息方式，根据降息前的7.05%计算，还款总额为933963.65元，月均还款3891.52元，根据降息后的6.55%计算，还款总额为898223.63元，月均还款3742.6元。降息后还款总额降低了3.5万多元，月均可省下150多元。

三类购房群体 提前还贷不一定合算

据了解，许多市民都有年底结清欠款的习惯，而此时如果手头上有资金结余，或是拿到了年终奖，往往会选择提前还房贷，从而减轻每月还贷压力，因此每逢年底提前还贷的市民都会增加。不过今年央行先后两次降息，所以购房者是否有必要提前还贷，成为许多购房者关注的问题。

日前，记者以购房者身份咨询多家银行信贷人员，得到的答复是，可以根据自身经济条件等情况而定。不过相对而言，对于已经享受7折利率的购房者，可以不用急着提前还贷。“1月1日开始执行6.55%基准利率，如果打7折，下个月开始执行的利率仅为4.585%，和公积金贷款年利率4.55%相差无几。”一银行工作人员如是说。

如果没有享受利率折扣优惠，其中两类群体也不用急着提前还贷。一是等额本金还款期已过1/3的购房者。银行工作人员介绍，根据等额本金的还款方式，越到后期，所剩的本金越少，所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。

另一种是等额本息还款已到中期的购房者。所谓等额本息还款法，是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中，其中每月贷款利息，按照月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此可以不用提前还贷。

与此同时，如果购房者目前有较高收益的投资项目，也不用赶在年底提前还贷。