定8套房按揭不成难付款 违约后20万定金打水漂

□法官点评

泉州市中级人民法院 陈鹏腾

若开发商违约 需付双倍定金

日常生活中，在向开发商购买商品房时，一般会经历两个阶段：先签订预约合同，然后再签订正式的商品房买卖合同。从以往的案例来看，大部分是开发商违反预约合同的约定吃了败仗，而这个案例却是业主违约，实属罕见。

预约合同，是约定将来订立相关联的另一个合同的合同；本约，是履行预约而订立的合同。在一般情况下，双方签订商品房买卖预约合同的目的就是为了签订正式的本约合同，只要符合预约合同约定的条件和时限，预约合同双方都有签订本约合同的义务。

最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了商品房预约合同的处理原则：不管合同冠以何种名称，只要卖方收受定金作为与买方订立商品房买卖合同的担保，如果是因为买方违约等原因导致双方未能签订商品房买卖合同的，买方无权要求卖方返还定金；如果是因为卖方的原因导致双方未能签订商品房买卖合同的，那么就应当向买方双倍支付定金；如果是不可归责于任何一方的原因导致无法签订买卖合同的，卖方应当将定金返还给买方。

现实中，由于房地产市场的变动，开发企业双倍支付定金给买受人后再将商品房另行出售给他人可能获取更高的利益，开发商据此恶意违反预约合同的约定，拒不签订商品房买卖本约合同的情况较多。也有一部分纠纷系双方当事人对预约合同外本约合同新增加的条款内容未能协商一致等不可归责于任何一方原因致未能签订本约合同。