买房十几年房产证是他人名 律师:应办过户手续

阿辉（化名）的父亲，十几年前买了同村人的自建房，并办了房产证。去年，阿辉却发现房产证上的名字还是原房主。

十几年前，阿辉（化名）年纪还小，他的父亲没上过学，大字不识半个。父亲拿着辛苦攒下的钱向同村的阿良（化名）买了套自建房。房子买下后，阿辉的父亲把房产证给办下来了。因为没文化，孩子们年纪都小，家人对房产证上的内容不怎么了解。

“证件在手，房子就是咱的了。”阿辉说，从来没想过会出什么大问题，房产证和当时办证的各种票据在抽屉一放就是十几年。去年，他从箱子里翻出房产证，发现房产证上的名字竟然是阿良。阿辉带着票据找到财政局，财政局的工作人员说，这是因为当初没有把房产证上的名字更改过来。

阿辉说，重新补办房产证需要上万元钱，这对他们家来说是笔大花销。有没有办法直接把房产证上的名字给改过来？

陈适平：首先，应明确的是，根据《物权法》第153条及《土地管理法》第62条第四款的规定，农村村民有权出卖自己在农村的房产，因此阿辉的父亲与阿良的房屋买卖行为是合法有效的。况且阿辉的父亲所买的房屋已交付且其家人已入住十几年，这是不可逆转的合法买卖。其次，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”不动产登记的作用在于公示，是房屋所有权的变动宣示，不是房屋买卖合同所形成的法律关系的必要条件，没有办理过户登记不影响合同的效力。可见即使阿辉的父亲所购买的房屋没有登记，也不影响买卖的效力。只是如果要对房屋进行再处理，就会有不便。其三，阿辉不能只想花点工本费的钱，直接把房产证上的名字给改过来，房产证是登记机关在对特定房屋权属情况进行登记之后，向特定权利人发放的权属证明，房产证的内容应与登记簿的内容相一致。此时阿辉只能到房屋登记主管机关，要求办理过户手续。当然，作为出卖人，阿良应予以配合。