投资商铺莫让“返租”迷失双眼 不等于没风险

返租期满后 租金回报或无法保障

在采访中，记者了解到，近年来在泉州返租商铺销售中，返租期多为3年，也有些开发商将其延至五年或十年。那么，即便是在返租期内能够收获稳定的租金回报，但是返租期满之后呢？

中骏·世界城近期正在推售商铺，该项目营销总监魏国伟表示，对于他们承诺三年返租的商铺，年回报率为6%，三年之后如果原承租方没有续约，商铺将交还业主打理，而对于一些商家已签约入驻五年的商铺，开发商承诺给予7%的年回报率。“商户最多签约五年，之后我们的商业地产公司，将作为第三方协助业主与商户之间进行续约。”魏国伟称，这样既是对业主的服务升级，也是力求将业主的风险降到最低。

有着多年商铺置业顾问经验的易嘉房产王海森介绍，投资回报率主要分为两部分，一是商铺自身价值的上涨，二是租金的回报比。对于投资者来说，投资的商铺每年能收获多少资金，是首要考量的要素，而租金回报情况则与商场地段、布局规划、业态形式等方面有关系。

纵观泉州商业市场，近年来有数个商场采用了返租模式。在返租期，尽管有些商场经营得不错，但是由于地段、规划、业态、管理等方面问题，合同期满之后许多商家纷纷撤走，甚至有些商家还未达到合同期就先行撤退了。这，将给业主收回商铺经营和管理权之后，带来更多的困扰。

从租金回报上来说，在返租期限内，经营方根据承诺每月返租，即便是商家给予的租金不高，不足部分也由经营方垫付。但是若商场经营不到位、人流量不够等，返租期满之后，商铺交由业主自行放租，“此时与商家续约成了问题，导致商铺空置，损失就无法挽回。”

投资商铺 应综合考量各方面因素

不可否认，返租期长，回报率高，是商铺销售时的一大亮点。市区一投资者王先生就说，购买这类商铺，返租期内只要开发商每月能保障租金，让投资成本顺利回收，那么后期租金少一些也不会太亏，还是挺合算的。

而知情人士对此却另有说法。“虽然开发商承诺返租，即便是商家支付的租金低，不足部分也由开发商垫付，但是实际上并非如此简单。”一行业人士称，有些承诺返租的商铺，实际上在销售时，开发商就已经抬高了售价，也就是说十年返租的部分，实际上是业主自己买的单。

从这一角度来说，无论商铺经营情况如何，开发商并没有损失，而对于投资者来说，所谓年回报率实际上是购买商铺时付的款。因此行业人士表示，“返租”看上去很美，但究竟是馅饼还是陷阱，投资者应该有所甄别，入市之前要了解清楚周边商铺的售价和租金情况，千万不可因总价低或返租期、回报率的数字高就冲动入市。

与此同时，商铺是否回报稳定，还取决于经营方的后期管理水平和实力。王海森认为，投资商铺，除了需要考量地段、业态规划、投资成本风险之外，还应该对开发商的实力和经营者的经营项目进行详细了解，“选择品牌开发商的产品，风险相对会更小一些，另外经营项目也决定着租金水平的高低，相比之下服装店的租金就比五金建材店更高。”

中骏·世界城营销总监魏国伟则表示，除了上述注意问题之外，任何一个商业项目都要考量其周边配套以及人流量。“这两个因素决定着消费力情况。”魏国伟称，中骏·世界城就是因为拥有医院、体育馆及四通八达的交通优势，以及数万人的学校、众多大型社区等消费力，而赢得众多投资者认可的。