泉州房价连续三周下调 年底至明年或现购房时机

分析 泉州房价下行空间不大

这一轮房地产调控从2010年4月份开始，力度之大前所未有，主要采用经济手段和行政手段，通过货币政策（加息、限贷）和限购加强对房地产市场的调控。目前调控已见成效，并且在今年第四季度，泉州商品住宅成交出现大幅度的萎缩，市场处在半休眠状态。

从今年泉州市区商品住宅的交易情况来看，1-9月份，市区商品住宅的交易量同比仍呈上升趋势，到了第四季度市场才出现较大的逆转，究其原因，主要有以下几个因素：1.银行信贷规模控制的影响：今年全年的贷款额度在7月份之前全部用完，而额度控制是针对全行业的，特别是中小企业受之影响巨大，泉州的民营企业众多，同时许多购房者或其家庭都有从事个体经营，年底普遍存在资金相对紧张的问题，直接影响购房资金及购房意愿。2.调控导致第四季度一二线城市个别房地产项目，特别是品牌开发商开发的项目出现大幅度降价，同时降价引起业主“维权”的风波，并在国内主流媒体频繁宣传报道，增加了市场观望氛围，也使意向购房者加大了房价可能下跌的担忧。3.前一阶段关于泉州是否会列入限购城市的讨论以及地方政府采用限价方式抑制房价上涨，也是加大观望氛围的主要因素。

总而言之，受调控影响，目前市场观望氛围比较浓厚，市场信心缺失，购房意愿极低，但这种现象是暂时的。

理由：1.调控的目的并不是要让购房者不买房，开发商不拿地，也就是说目前这样的市场现象是不正常的，多数意向购房者现在不买房，不是在等房价下跌，而是担忧今天买了房，明天却降价。2.调控的目的是要将房价的泡沫挤出去，让市场理性健康地发展。泉州市区的房价，与周边二三线城市（如南平、宁德、莆田、龙岩等）对比，相对于泉州的经济结构和经济发展状况，应该说并无多大泡沫，在调控政策下，今年市区1-9月份商品住宅交易量同比仍然上升，说明多数购房者还是可以接受目前的价位。3.分析泉州市区商品住宅的成本结构，就中骏项目而言，土地成本（楼面地价）接近3500元/平方米，建安成本3000元/平方米，管理费、营销费以及税收合计1200元/平方米，开发利润或者说销售利润率在10%以内，利润接近社会平均利润。同时，今年原材料、人工成本不断上涨，而今年的商品住宅价格较为平稳，开发利润实际是在下降，所以，就泉州市场而言，市区商品住宅的下降空间并不大。4.目前泉州有影响力的在售楼盘，普遍都是由品牌、实力开发商开发的，并且有众多楼盘都是由多个股东合作开发，这些开发商及其股东，都是泉州一些品牌企业或者品牌开发商组成，实力雄厚，通过降价来获取现金流的动机不充分，因此，在开发利润较低的市场条件下通过降价获取现金流的可能性不大。

（梁军毅 中骏置业泉州公司副总经理）