共同所有 怎样维护“底层利益”

业主应如何维护住宅的“底层利益”呢？

福建闽荣律师事务所李色阳律师提醒，目前的《商品房买卖合同》一般由建设规划部门提供格式合同，商品房买卖双方签订《商品房买卖合同》时，消费者除了注意商品房价款、面积、交房条件、产权登记等内容外，还应当注意格式合同中有关设计变更条款的约定。

对于设计变更的情况，买卖双方可对权利义务进行约定，比如是否可以进行设计变更、什么情况下可以进行设计变更、设计变更是否需要经过业主的同意等情形进行更加详细而明确的约定，以便双方发生纠纷时有章可循。如果开发商对设计变更存在违约情形，或者设计变更会对小区的使用功能造成影响，按照公平责任原则，业主是有权提出反对或向受益人请求适当补偿的。

《物权法》出台后，开发商在卖房时，往往在合同里会加上这样一条“架空层的所有权归开发商所有”。李律师提醒，对这样的条款，购房者要慎重对待。在签订前，要搞清架空层的用途、功能。

地方规章 大多倾向不能变更原用途

泉中律师事务所郑文峰律师认为，架空层是房地产中的特殊财产权。眼下，架空层法律纠纷四起，凸显立法漏洞。要更好地解决架空层产权纠纷问题，实践中的一些经验可供参考。

深圳对住宅建设项目非经营性架空层部分，给予“建筑面积不计入建筑容积率，并免予征收相关报建费用”优惠条件，要求建设单位应将该部分作为住宅区的共用空间，不得将之列入共有面积分摊，不得改变用途，不得出租、出借、出售用于经营性用途。

厦门市则规定，对建筑物中按规划建设的层高不低于2.2米的地上架空层，在扣除基本生产生活必需的公共设施和管理用房后的架空部位，在开发单位出具具结书，保证该架空部位只作为休闲、绿化等公共场所使用，不围闭，不改变功能挪作他用，不用于出租或作为营业性场所后，该架空部分不收取地价，不参与计算容积率，不作为共有建筑面积分摊给业主，也不确权给开发单位。

虽然2009年省建设厅出台的容积率计算规则中，没有明确提到架空层不得变更用途，但是法律界人士认为：“对架空层用途有明确规定的城市，大多倾向于不能变更原有用途，不确权给开发单位，这些经验值得在调解架空层纠纷时借鉴。”