律师说法

架空层的权属问题，法律界观点不统一

多数主张 架空层应认定属于业主

如果确需改变原有架空层用途，应先报相关部门审批，征求大部分业主同意后才能施工

《物权法》关于公共场所、公共设施、业主共有的道路或者其他场地的定义太笼统，目前对于架空层的权属问题，法律界观点还不统一。有的认为，如果架空层面积没有计入公摊，该架空层经产权登记机关核发产权证，就属于开发商；有的认为，架空层权属在法律上没有规定，合同也没有约定的情况下，应该认为是开发商与业主共有；还有的认为，架空层不具有独立的产权，其权利附属于主物，架空层所在的建筑物产权归谁，架空层权属也就归谁，这时候小区架空层的产权就是全体业主的。

“目前在学术界，大多数人主张架空层应该认定为属于业主的。但如果不尽快出台更为明确的细则规定，法院在审理案件时不好操作，业主的权益也难以维护。”法律界人士认为，从物是不能独立于主物而存在的，对主物的权利可以独立转移，架空层与房屋不可分割，其权利只能随着房屋出售而转移。住宅销售后，架空层所依附的建筑物和土地使用权已被全体业主买走，架空层就应归属于主物的所有权人，即该幢住宅的所有业主。架空层应归全体业主所有，属于房地产的共同部分，应当由全体业主共同使用与处分，开发商无权擅自处分。如果确需改变原有架空层的用途，也应先报相关部门进行审批，在征求大部分业主同意后才能施工。

李色阳律师提醒业主，“地随房走、房随地走”，作为合同附随义务依附于该建筑土地之上的架空层自然应该为该建筑物全体业主所共有。

法律链接

1.《物权法》第六章第七十二条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。”

第七十三条：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

2.《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“建筑区划内的以下部分也应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分……避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”

3.《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，公用建筑面积计算原则为：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

对簿公堂 80名业主夺回架空层

2011年4月，深圳宝安区法院对一起业主和开发商的架空层物权纠纷作出判决。这是《物权法》施行以来该院判决的首例相关案件，该商品房架空层的物权被判归全体业主共有。

宝安区某花园5幢第二层是一层架空层，有1000多平方米，开发商将其装修改造变成办公场所，于去年10月租给一家网络服务公司作办公用房。在与开发商交涉无果后，80名业主诉至法院。

法院审理认为，该架空层经规划部门批准的用途为公众休闲场所与公共活动空间，属宝安区某花园小区内的公共场所。由于该架空层不分摊土地使用权面积，不计算容积率，也未能登记成为特定业主所有权的客体，所以应当认定为建筑物专有部分以外的共有部分，属于宝安区某花园小区全体业主共有。