房屋买卖未约定储藏间归属 亲戚之间起纠纷

本栏目特聘法律顾问：福建致一律师所主任杨伟良

房屋买卖协议中，并未对储藏间的归属作出具体约定。也因为如此，这几年，现房东阿铁（化名）和原房东也是亲戚的阿福（化名）夫妇闹得很不愉快。到了今年，阿铁的心总算落地了，法院判决确认，作为从物的储藏间，应当与作为主物的套房一并转让。

协议 买卖房屋 落下储藏间

1992年，阿福筹资购买了位于晋江市某单位宿舍院内一套90多平方米的3房1厅房子。

1996年3月10日，阿福与阿铁达成房屋买卖协议，该协议约定将这套房子卖给阿铁，但协议中并未体现储藏间的归属。

据悉，当时阿铁以7.5万元的价格购买了这套房子。因房子属于单位政策性建房，只有单位内部工作人员才享有购买的权利，当时不准公开买卖，因此买卖双方没有约定办理过户登记相关事宜。阿福将房屋产权证及土地使用证交给阿铁收执。

原房东 没卖储藏间 拒绝过户

阿铁拿到房子后，将它转租。因房子没办理过户登记手续，问题很多。于是阿铁提出，要阿福夫妇协助他们办理过户登记手续，但遭到拒绝。

2010年，阿铁将阿福夫妇告到晋江市人民法院，要求确认当初所签订的房屋买卖合同有效；责令他们立即协助他办理过户登记手续。

但在阿福夫妇认为，卖房契约明确写明“三房一厅、厨房、浴室”，面积90多平方米，如果加储藏间，面积就有110平方米。

阿铁说，从卖房契上可看出，阿福已将这套房卖给他，而储藏间是该房的附属产品，主产品已出售，附属产品也应一起出售。再说了，储藏间不可能单独办理房产证。且在交付房屋时，阿福也将储藏间一并交付他使用，阿福在2000年间办理房产证时，储藏间也在其中，并将房产证交他收执，由此可证明，阿福是将储藏间一并出售给阿铁的。

判决 产权证包含储藏间

据悉，当初签订买房协议时，阿福方同时把房产证和土地证移交给阿铁。该房屋所有权证上载明的房屋状况为“住宅建筑面积96.17平方米，储藏间建筑面积13.53平方米”。

由此可见，双方在《立卖断房屋契约》中的买卖标的物包括住宅和储藏间。因该储藏间是套房的从物，由于双方在订立买卖合同时对储藏间未作特别约定，故从物依法应随主物一并转让。

法院一审支持了阿铁的诉讼请求。阿福夫妇不服，上诉到泉州市中级人民法院。近日，中院终审维持原判。

■法官点评

没有特别约定 从物应随主物转移

泉州市中级人民法院法官：陈鹏腾

本案的主要判决依据是从物应当随主物一并转让。

从物理上讲，主物和从物是两个各自独立的物品，但是在两个具有密切关联的物品之间，一物的作用在于更大地发挥另一物的效用，则该物为从物，另一物则为主物。正如本案的储藏间跟套房。之所以认定储藏间是房屋的从物是因为：

1.在物权登记上，储藏间是与房屋作为一个整体登记的，而且同属于一人。

2．从物理上讲，从物并不是主物的组成部分，两者是可以分离的独立存在的。

3.从物是为发挥主物的效用而存在的。

《物权法》第一百一十五条规定，主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。因此区分主物与从物的法律意义在于，如果法律或者合同没有相反约定，从物的所有权随主物的所有权一并转移。故此就应当认定储藏间随房屋一并转让。

□早报记者黄墩良