“国五条”细则引发新思考 二手房冰冷期将有多长

思考一

火爆只是“短暂的幸福” 二手房或将进入冰冷期

从上周六开始，二手房市场以惊人的速度升温，交易量堪称“火爆”。不可否认，此时的房产中介机构乃至经纪人，无需为业绩而发愁。

“新政出台当天晚上，我就接到20多个电话咨询税费问题，周三凌晨1点多还在签合同。”易嘉房产总经理梁晓辉，说起近日工作量时直感慨。缔信家业总经理饶于勇也介绍，原先需要经纪人联系客户跟踪房源出售意向，新政出台后，上门挂牌的客户明显增加，更有不少人转租为售，购房者也表现出急切买房的心态，交易量迅速增加，且成交迅速。

这一现象，同时出现在泉州其他中介机构。本周二，记者在南新房产公司总部看见，数间签约室满满当当，还有客户在会客区等待签约。该公司副总经理陈琰楠表示，虽然地方相关部门尚未出台细则，但因为客户出现恐慌情绪，房东抛售、购房者急买现象显著，交易量明显增加。

不过，市场火爆的景象，却让中介行业颇为不安，认为这只是“短暂的幸福”。陈琰楠认为，“对出售自有住房，应依法严格按转让所得的20%计征”的规定，虽然是针对房东出台的，但是将可能转嫁到购房者身上，加重购房者的负担，因此不少购房者将转向一手房市场，影响二手房市场交易量。

“目前来看是中介机构受益，但是一旦地方细则出台，市场将立即进入冰冷期。”饶于勇表示，“二手房征收差额20%个税”规定，将使得二手房交易成本更高，尤其是早期购买、原值较低的老房子，出售时的税费将高出许多，无论由哪方承担都会引起市场观望，继而导致成交量下滑。届时，市场将进入冰冷期。

思考二

租房群体增加 租赁市场供求关系失衡

新政规定，对出售自有住房，按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。“其实该规定早就发布过，只是因为房屋原值难以查询，所以在操作中往往选择第二种计税方法，即根据成交总价的1.5%缴纳个税。”行业人士如是介绍。

两种计税方式究竟差多少税费？以房屋买入80万元、售出100万元为例，若根据新政规定，需缴纳20万元差额的20%个税，即4万元，如果根据成交总价的1.5%计税，则是1.5万元，两者相差2.5万元。行业人士说，对于多年前购买的老房子，两种计税方法所要缴纳的税费差距更大，而对于2007年之后购入、升值不多的房子，影响则较小。

但无论影响程度有多少，势必有损买卖双方的入市积极性，更有购房者放弃购房计划。饶于勇就认为，税费的增加，将使得二手房交易成本增加，成交量下降是必然的。在此情况下，许多购房者会选择进入一手房市场，导致一手房价格的上涨，继而击退部分购房者的买房积极性，只能调头转入租赁市场。另一方面，即便是购买了一手房，期房从购买到交房，一般需要两三年时间，其间还是要租房。

“租赁群体不断增多，但房源量却有限，租赁市场供需关系将发生变化。”饶于勇认为，在供应量不变的情况下，需求量激增，必将使得租赁市场失衡，而失衡后导致的直接后果，则是租金的上涨。对此说法，有行业人士表示认可，但认为该现象需等到新一轮毕业生走入社会后，才会更加明显。