物业的账本 条分缕析

丰盛假日城堡物业公司陈经理以他刚刚接手的一个小区为例，给记者算了一笔账：

在物业公司经营的成本中，人工费用就占了86.29%，这里面包含了按照标准配备的小区服务中心经理、楼宇管理员、接待事务员、保安员、维修工、保洁员和绿化员的工资及津贴等，共60192.16元。

此外，还有保安费、保洁费、维修费，每月各1000元，办公费用1400元，经营和其他不可预见的费用约5200元。每月总计支出69753.20元。

小区营业房总面积2883.3平方米，高层物业总面积57856平方米，按每月每平方米1元的标准收取物业费。停车场每月可收入11990元。若收费按100%计，全部收入72729.30元，扣除支出69753.20元，每月可盈余2976.10元。

但100%的收取率几乎不可能达到，假设物业费收取率为95%（理想状态下），那么总收入为69092.84元。如此算来，物业公司每月还亏损约660元。

但采访过程中，不少物业公司反映，物业收费标准已经跟不上成本上涨的步伐，这样理想的状态也维持不了多久。

“比如市区某个不设电梯的小区，10年来一直保持着每平方米0.45元的价格”，从业多年的物业经理许先生说，10年来，物价一直在涨，唯一没涨的，就是物业费。

许先生自己所负责的小区，保安工资已经从四年前的每月1000元提高至每月1500元（两班倒），依然留不住人，“三班倒的保安月工资从1800元至2500元都有，哪里工资高，他们就去哪里”。

保安月工资1000元时代的三年前，许先生还能赚钱，然而现在的他，在筹划着撤出该小区。说到物业费的交纳情况，同样是直线下降，从三年前的90%以上，掉落至现在的70%左右。“一个月的物业费收入2万多元，工资支出2万多元，不可能做无利可图的生意。”许先生有些悲观。

而有些小区业主消费意识薄弱，物业管理费收不上来，对物业公司来说更是雪上加霜。

既然如此，物业公司为何还在坚持？“一个物业公司是同时为几个楼盘服务，并不是所有都不盈利。”陈经理说，同时，物业公司还通过出租广告位等特约服务方式，增加物业收入，贴补物业成本。“不过，这些并不足以弥补日益上涨的成本。”

物业的选择 “喜新厌旧”

亲兄弟，明算账。许先生表示，今时今日的物价水平背景下，不仅他这一家物业心生去意，很多物业对陷入困局的旗下小区失去信心。

离开旧楼盘的物业公司，开始把目光转向新楼盘，旧楼盘随着时间推移，各种设施都需要维修，钱用得多了，收费却难以提高。转型经营新楼盘的话，一是省去大笔维修费，二是能够根据目前的市场定价。“现在我们在新楼盘定价时，就会考虑在两三年内能够适应市场变化，但是更长时间内依旧存在难以提价的隐忧”。

许先生说，其实不到万不得已，物业不会动撤离的念头，“谁也不愿意将自己经营的小区轻易放弃”。因此，往高端发展，寻找新楼盘重整旗鼓，似乎成了很多物业的共同选择。