购房者看中按揭房 垫资解押如何规避风险？

找担保公司借款 需缴交一定手续费

在采访中，记者了解到，对于购买按揭房的情况，由于卖家的房产还在银行抵押，需要还清尾款才能解押，而有些房东不愿意出钱还清贷款，或手上资金不足，无法自行还清贷款。

因此，目前行业内的普遍操作方法是，在买卖交易时，双方先签订一份协议，而后由房东到银行刷出流水单查询还贷余额，而买家则先支付房款的首付部分，给卖家进行还贷解押。等到房屋解押之后，买家申请贷款，贷款审批通过后再办理过户手续。

当然，如果碰到买家一时也无法拿出大笔资金，或者买卖双方都觉得风险大的情况下，他们会选择找担保公司帮忙，不过后者会收取一定的费用。据了解，目前泉州担保公司有些是按照每笔借款来收费的，一般每笔收取3%的手续费，有些则根据时间长短来区别收费，即如果产权解押当天就可还款给担保公司，就收取1.5%到2%的费用，如果要等银行放款了再还款，则要收取2.5%到3%的费用。也就是说，借款时间越长，费用越高。

垫资解押按揭房 有三重风险

“如果不是非常熟、知道对方底细的朋友，最好别购买按揭房。”易嘉房产客服主管叶丹冬主要负责买卖交易中的后期工作，熟悉垫资解押按揭房的过程和风险。他表示，正常情况下，房产要提前还款并解押，需要提前一个月和银行申请，还清余款之后，正常解押还需要一个月时间，随后才能办理过户手续，“中间这段时间的风险无法预估”。

叶丹冬介绍，最主要的风险，在于买家帮卖家还清贷款后出现，一种情况是卖家反悔不卖，另一种情况是在买家已垫资解押房产，但还没有办理过户的这段时间中，房东出现了债权债务纠纷，另外就是卖家恶意诈骗。当然，第三种情况较为少见，而第二种情况的风险最大。

东禾21不动产运营副总监万小飞赞成以上说法，并特别说到第二种情况。“房东有没有债权债务关系，往往无处可查。”万小飞表示，在规避此类风险时，多数人依赖于公证，而实际上，公证只是将房屋的一些行使权力授予买家，而产权归属的性质并不会发生改变。也就是说，万一房东有债券债务纠纷，法院将该房产冻结，而买方即便是已经缴交房款，也无法维护自己的权益，更无法证明房屋产权归自己所有。